Steuerliche Verpflichtungen der Eigentümer von Immobilien in Spanien

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, sollte sich seiner Verpflichtung zur Zahlung der entsprechenden Steuern aus dem Eigentum unabhängig von seinem Wohnort bewusst sein. In Spanien sind die Steuern für gebietsansässige und nicht gebietsansässige Eigentümer gleich und unterscheiden sich nur durch ihre Bezeichnung und Erhebung.

Eine Immobilie kann einen Gewinn erbringen, und zwar sowohl bei ihrer Vermietung oder Verpachtung als auch beim Verkauf. Auch das bloße Eigentum einer Immobilie erwirtschaftet nach der spanischen Steuergesetzgebung ein fiktives Einkommen. Über all diese Einkommensarten ist in Spanien eine Steuererklärung abzugeben. Für die Erhebung der entsprechenden Steuern ist das spanische Finanzamt zuständig. Dies ist in allen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Ländern der Umgebung so vereinbart. Diese Abkommen sind nach dem allgemeinen Modell für alle OECD Länder verfasst, nach dem Einkommen aus Immobilien in dem Land besteuert werden können, in dem sich die Immobilie befindet, und zwar unabhängig vom steuerlichen Sitz des Steuerzahlers.

Neben der Einkommensteuer an die staatliche Finanzverwaltung hat der Eigentümer aber noch weitere Steuern an andere Institutionen zu zahlen. Dies ist der Fall der Grundsteuer, die jedes Jahr von der Stadtverwaltung des Standortes der Immobilie erhoben wird. Bei Übertragung der Immobilie besteuert die Stadtverwaltung zudem den Wertzuwachs städtischer Grundstücke, den der Übertragende abzuführen hat.

In Katalonien und in einigen anderen autonomen Gebietskörperschaften existiert zudem eine weitere Steuer, die mit der an der Küste unter ausländischen Anlegern weit verbreiteten Tätigkeit der Vermietung von Ferienwohnungen verbunden ist. In diesem Fall besteht die Steuer aus einer geringen Gebühr die pro Person und Übernachtung in der Ferienunterkunft erhoben wird, welche zu diesem Zweck bei der Stadtverwaltung zu registrieren ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Informationsschreiben des Finanzamtes zu steuerlichen Regelungen für in Spanien ansässige Rentner

Zahlreiche ausländische Rentenempfänger, die in Spanien leben, erhalten dieser Tage einen Brief des Finanzamtes, in dem sie daran erinnert werden, dass ihre ausländischen Altersrenten im Einvernehmen mit den letzten rechtlichen Änderungen der „Doppelbesteuerungsabkommen“ nicht mehr steuerfrei sind. Das Schreiben lautet folgendermaßen:

Da den spanischen Steuerbehörden Information zu einkommensteuerpflichtigen Personen, die ihre Altersrente aus dem Ausland erhalten und diese nicht ordnungsgemäß in Spanien versteuern, bekannt geworden ist, werden entsprechende Prüfungen durchgeführt.

In Anbetracht der besonderen Umstände der Betroffenen, die sich in einer sozial schwachen Position befinden, wurde die „Einzige Zusatzverordnung“ zu Gesetz 26/2014 vom 27. November (Amtsblatt vom 28. November) mit zwei Ausnahmeregelungen verabschiedet. Die betroffenen Rentner werden hierüber informiert, um prüfen zu können, ob die Voraussetzungen zur Nutzung dieser Ausnahmeregelung auf sie zutreffen.

Es handelt sich dabei zum einen um die Erlassung von Sanktionen, Zuzahlungen oder Zinsen aus der nachträglichen Erklärung und zwar sowohl, wenn diese von den Finanzbehörden veranlasst wurde, als auch, wenn sie spontan durch den Steuerpflichtigen erfolgt.

Zudem wird zur Förderung der freiwilligen Erklärungen des Einkommens eine außerordentliche Frist bis zum 30. Juni 2015 eingeräumt. Innerhalb dieses Zeitraums können Einkommensteuererklärungen für nicht verjährte Zeiträume bis zum 1. Januar 2015 mit der korrekten Angabe der erhaltenen Renten vorgelegt werden.

Bei Vorlage der Erklärungen innerhalb der angegebenen Frist ist die entsprechende Steuer zu zahlen, es fallen jedoch keine Sanktionen, Zinsen oder Zuzahlungen an.

Nach Ablauf der außerordentlichen Frist, ohne dass eine entsprechende Erklärung erfolgte, unterliegen entsprechende Erklärungen ausnahmslos den allgemeinen steuerlichen Regelungen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das spanische Finanzamt hat eine Steueramnestie für Rentner verabschiedet

Die spanische Regierung erlässt eine aussergewöhnliche Einkommenssteuererklärungsfrist für alle Ausländer, die in Spanien resident sind and auch für alle spanischen Pensionäre, die nach ihrer Emigration zurückgekommen sind. Diese Personen müssen die gesamte geschuldete Steuersumme unter Erlass der Strafe oder des Säumniszuschlags an das Finanzamt abführen.

Wenn Sie sich länger als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten, gelten Sie automatisch als steuerlich resident, mit der Konsequenz, dass Ihr Welteinkommen in Spanien versteuert werden muss. Dazu zählt auch Ihre Altersrente. Wenn Sie Rentner sind und bisher in Spanien Ihre Steuererklärung nicht vorgelegt haben, haben Sie noch bis Mitte nächsten Jahres Zeit, diese straf- und zinsfrei zu erklären und nachzuzahlen.

Nun gibt es Mindestbeträge, unter denen keine Einkommenssteuer erklärt werden muss. Dieses Mindesteinkommen beträgt für das Jahr 2013 in der Regel bei Renten aus dem Ausland 11.200 € jährlich. Dieser Betrag ist unabhän­gig, ob Sie alleine, oder zusammen mit Ihrem Ehegatten veranschlagt werden wollen. Dies gilt allerdings nicht für staatliche (Beamten) pensionen, da diese immer im Heimatland versteuert werden müssen.

Durch den immer enger werdenden Informations- and Daten austausch zwischen den europäischen Finanzämtern, hat das spanische Finanzministerium Kenntnis davon erhalten, wie viele ausländische Rentner and auch zurückgekehrte Emigrenten Ihre aus dem Ausland kommende Rente hier nicht, oder nicht ordnungsgemäss versteuern. Da es sich bei Rentner oft um ältere Personen, die erhöhte Schwierigkeiten haben die spanische Rechtslage zu kennen, da sie viele Jahre im Ausland gelebt haben and die im Allgemeinen kein grosses Vermögen haben, hat die spanische Regierung für diese Personen die genannte ausserördentliche Frist von 6 Monaten, Beginn ab dem 1.1.2015 verabschied. Dadurch soll diese Personen die Möglichkeit gegeben werden, ihre Schulden mit dem Finanzamt zu bereinigen, indem sie 100% ihres Steuersatzes einzahlen und sich die Versäumniszinsen und Strafen für verspätete Abgabe sparen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Gründung eines Unternehmens in Spanien und Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung

Die Voraussetzungen, die von nicht gemeinschaftlichen Ausländern zur Gründung eines Unternehmens in Spanien und Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung mit Genehmigung zur Durchführung einer Tätigkeit für eigene Rechnung gefordert werden, sind die Sicherstellung der Solvenz des Unternehmers und die Rechtmäßigkeit und Durchführbarkeit des Unternehmens an sich.

Mit der Gründung eines Unternehmens kann eine Aufenthaltsgenehmigung für Spanien erhalten werden (die es zudem ermöglicht, sich innerhalb des Schengener Raums frei zu bewegen). Die gesetzlichen Regelungen sollen einen möglichen Betrug verhindern, indem sichergestellt wird, dass der Antragsteller der Aufenthaltsgenehmigung mit Genehmigung zur Durchführung einer Tätigkeit für eigene Rechnung kein Scheinunternehmen plant und dass mit dem Unternehmen Arbeitsplätze geschaffen werden und zum Wohlstand des Landes beigetragen wird.

Wie kann aber nachgewiesen werden, dass das Unternehmen über ausreichende Mittel verfügt, um die geplante Investition durchzuführen? Wie hoch ist die erwartete Rendite? Wie viele Arbeitsplätze werden geschaffen? In diesem Zusammenhang sollte ein Gutachten eines in Spanien registrierten Unternehmerverbands oder eines Verbands der Selbständigen oder Freiberufler eingeholt werden. Der Antrag der Aufenthaltsgenehmigung mit Genehmigung der Durchführung einer Tätigkeit für eigene Rechnung ist zusammen mit den weiteren Nachweisen über die Rechtmäßigkeit und Durchführbarkeit der Geschäftstätigkeit beim zuständigen spanischen Konsulat im Land des gewöhnlichen Wohnsitzes des Antragstellers vorzulegen. Nur wenn die Behörde den Antrag befürwortet, wird ein Visum für die Reise nach Spanien und die Gründung eines Unternehmens ausgestellt. Aus diesem Grund wird gewöhnlich mit inländischen Partnern zusammengearbeitet, die bis zur Ausstellung der Aufenthaltsgenehmigung an der Unternehmensgründung arbeiten.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Unternehmensgründung durch Ausländer in Spanien

EU-Bürger haben bei der Gründung eines Unternehmens in Spanien ähnliche Voraussetzungen zu erfüllen wie auch die Spanier selbst. Andere Ausländer hingegen, wie zum Beispiel russische Staatsbürger, unterliegen einem Sonderverfahren, wenn sie einer Geschäftstätigkeit in Spanien nachgehen wollen. Wahrscheinlich kommt dieses Verfahren in der Zukunft auch auf Unternehmensgründungen von Schweizern zur Anwendung.

Im Gegensatz zu Arbeitnehmern für fremde Rechnung, die von den Arbeitssuchenden als Bedrohung betrachtet werden könnten, sind Investoren immer willkommen. Investoren sind sowohl diejenigen, die ihre Investition persönlich nutzen (wie zum Beispiel Ferienwohnungen oder Alterswohnsitze) als auch die, die als Unternehmer investieren, um eine Geschäftstätigkeit für eigene Rechnung durchzuführen. Aber nicht alle ausländischen Unternehmer unterliegen den gleichen Bedingungen bei der Gründung eines Unternehmens in Spanien.

Die Nachricht, dass in der Schweiz eine Volksabstimmung durchgeführt wurde, mit der entschieden wurde, in Kürze gesetzliche Änderungen durchzuführen, um die Zuwanderung und die Freizügigkeit von EU-Bürgern zu beschränken, hat viel Staub aufgewirbelt. Eine direkte Konsequenz dieser Beschränkung ist, dass die Abkommen über Freizügigkeit und freie Wahl des Aufenthaltsortes innerhalb des Schengener Raums überarbeitet werden müssen. Wie dies auch in der Vergangenheit der Fall war, können Schweizer sich dann nicht mehr in Spanien niederlassen und eine Geschäftstätigkeit durchführen, ohne die gleichen Voraussetzungen zu erfüllen wie andere nicht EU-Bürger, z.B. russische Bürger. EU-Bürger aus Staaten des Schengener Abkommens hingegen können praktisch ohne Beschränkungen in Spanien Unternehmen gründen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Erhöhung der Kosten der Eigentumsübetragung in Spanien

Die erheblichen Kosten, die mit einer Eigentumsübertragung verbunden sind, können unsere Entscheidung als Käufer oder Verkäufer beeinflüssen, da der Nettopreis nach dem Abzug der Kosten für den Verkäufer viel weniger werden kann, als er sich am Anfang vorgestellt hatte und der Endpreis für den Käufer durch die Kosten und Steuer auch viel höher werden kann, als was er am Anfang kalkuliert hatte.

Die Parteien eines Eigentumsübertragungsvertrages (normalerweise eines Kaufvertrages) dürfen in diesem Zusammenhang das bestimmen, was sie freilich entscheiden; trotzdem werden wir heute darüber sprechen, was das Gesetzt in diesem Fall vorsieht, wenn die Parteien nichts anderes bestimmt hätten:

  • Die gemeindliche Steuer über den Wertzuwachs der verkauften Liegenschaft im Falle eines Grundstück in der Stadt zählt der Verkäufer. Das ist ein Prozent des Unterschiedes zwischen dem Katasterwert im Moment des Erwerbs und dem Katasterwert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Einkommensteuer über den Wertzuwachs zählt auch der Verkäufer. Wenn der Verkäufer nicht resident ist, ist der Käufer verpflichtet, eine Hinterlegung (3% des Preises) als Deckung für diese Steuer direkt dem Finanzamt zu überweisen. Deshalb ist diese Summe gewöhnlich vom Kaufpreis abgezogen. Diese Steuer muss danach konkret kalkuliert werden und dabei handelt es sich auch von einem Prozent des  Unterschiedes zwischen dem erklärten Wert im Moment des Erwerbs und dem erklärten Wert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Eigentumsübertragungsteuer trägt der Käufer. Diese Steuer ist in Katalonien und in anderen Regiones Spaniens nochmal erhöht und jetzt muss der Erwerber dafür ein 10% des Preises zahlen.
  • Die Abrechnung des Notars (ausschliesslich für den Kaufvertrag) zählt der Käufer, wenn die Parteien nichts anderes bestimmen. Die Funktion eines Notars in Spanien (anders als in anderen Ländern) ist aussliesslich den definitiven Vertrag zu beurkunden, den die Parteien ihrerseits im Voraus mit der Hilfe eines Rechtanwalts bestimmt haben. Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist nach spanischem Recht nicht absolut erforderlich aber sehr wichtig, weil der Vertrag ohne Beurkundung nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Und diese Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch ist nicht nur eine Garantie für den Käufer, sondern auch ist diese Eintragung für den Fall notwendig, dass der Käufer (oder ein künftiger Eigentümer des Inmobiliens) eine Finanzierung braucht, wenn diese Finanzierung von der Garantie einer Hypothek abhängt.
  • Gerade deswegen sind auch die Kosten der Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch nach dem Gesetz vom Käufer zu zahlen.
  • Alle Kosten der Vorbereitung der Dokumente, die bei der notariellen Urkunde vorlegen müssen, zählt der Verkäufer (diese Dokumente sind vom Rechstanwalt erledigt bzw. überprüft). Die Kosten der Einschaltung von einem Rechtsanwalt können aber manchmal von beider Parteien geteilt werden, denn der Rechtsanwalt kümmert sich daneben auch darum:
    • beide Parteien Beratung und rechtlichen Beistand im Laufe des ganzen Eigentumsübertragungsverfahrens anzubieten,
    • den Willen der Parteien in die rechtliche und technische Sprache zu übersetzen,
    • die Redaktion des definitiven Kaufvertrages zu formalisieren, um die Beurkundung des Notars vorzubereiten und
    • die fiskalische Tragweite des Geschäfts für beide Parteien vorzusehen, damit die Steuer richtig (und am günstigsten) erklärt wird.

Es ist aber immer besser, dass die Parteien einen (sogar mündlichen)Vorvertrag bestimmt haben, damit der Rechtsanwalt die Interesse beide Parteien ohne Probleme vertreten kann, weil er einfach den im Voraus vorbestimmten Kaufvorbereitungsvertrag der Parteien entwickelt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Residenten in Spanien sind verpflichtet, ihre Vermögenswerte im Ausland zu erklären

Der spanische Königliche Dekret 1558 / 2012, veröffentlicht am 15. November 2012 stellt neue Meldepflichten für Steuerzahler mit Wohnsitz in Spanien: sie sollten dem spanischen staatlichen Finanzamt über ihre Rechte und Eigentum berichten, die  im Ausland aufrechterhalten oder  verwaltet wird, wie z. B. Immobilien, Bankkonten, Aktien, Anleihen und Versicherungen.

Diese Erklärung sollte ausschließlich mittels Telematik über das Internet erfolgen. Die Information kann man mit einer elektronischen Unterschrift übertragen, wenn ein persönliches Zertifikat, das im Voraus im Browser für diesen Zweck installiert wurde, ausgewählt wird. Vorlagefrist ist vom 1. Januar bis zum 31. März des Jahres, das auf dasjenige folgt, auf das sich die Information bezieht, obwohl die Erklärung für das Jahr 2012 im März und April 2013 statt finden wird.

Die Informationen an die Steuerbehörden über Konten in im Ausland ansässigen Finanzinstituten müssen die folgenden Elemente umfassen:
1. Firma oder vollständigen Namen und Adresse der Bank oder der Sparkasse
2. Vollständige Identifizierung der Konten
3. Datum der Eröffnung oder Auflösung des Kontos oder gegebenenfalls Datum der Erteilung und Widerrufung der Vollmacht über ein Bankkonto, welche den Bevollmächtigten zwingt, diese Erklärung abzugeben.
4. Und logischerweise, sowohl den Kontostand am 31. Dezember als auch das durchschnittliche Kontosaldo des letzten Quartal des Jahres.

Trotzdem ist niemand verpflichtet, über den Stand seines Kontos zu berichten, wenn der gesamte Betrag am 31. Dezember nicht 50.000 EUR überschreitet. Die Vorlage dieser Erklärung in den folgenden Jahren wird nur verlangt, wenn irgendwelcher der gemeinsamen Salden der Konten (entweder der Kontostand am 31.12. oder der Durchschnitt des letzten Quartals des Jahres) eine Steigerung von mehr als 20.000 Euro erlebt.

Eine ähnliche Bestimmung ist vorgesehen, wenn es sich bei dem ausländischen Vermögen um Wertpapiere, Aktien, Investmentfonds, Lebensversicherungen oder Behinderungsversicherungen oder zeitweilige oder lebenslange Renten handelt.

Für Immobilien im Ausland wird der Bericht die folgenden Daten enthalten:
a. Identifikation der Immobilie mit einer kurzen Beschreibung ihrer Typologie, wie in einer künftigen Ordnung des zuständigen Ministeriums festgelegt wird.
b. Lage der Immobilie: Land oder Gebiet, in dem sie sich befindet, Stadt, Straße und Hausnummer.
c. Erwerbsdatum.
d. Anschaffungskosten.

Bei Timesharing-Verträgen oder ähnlichen Vereinbarungen und bei Nießbrauchsrechten sollten die Reporter auch den Wert der Inmobilie am 31. Dezember des Jahres angeben. Die quantitative anwendbaren Haftungsgrenzen sind aber die gleichen wie in den vorherigen Fällen.

Diese Pflicht, das ausländische  Vermögen zu erklären, wird durch eine engere Zusammenarbeit und eine verstärkte gegenseitige Unterstützung zwischen den Steuerbehörden von verschiedenen Staaten begleitet. Wir werden darüber in einem künftigen Artikel besprechen.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Welche Steuern werden fällig bei der Vermietung meines Ferienhauses?

Die meisten Touristen, die Spanien besuchen, wählen für ihre Unterkunft eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus. Wer Grundeigentum in Spanien besitzt und dieses während der Feriensaison vermieten möchte, sollte wissen, welche Steuern er an die öffentlichen Behörden Spaniens abzuführen hat.

Ein Ferienhaus wird meist für die Urlaubszeit, also für einen Zeitraum von nicht länger als drei Monate vermieten. In diesem Fall wird das Einkommen aus der Vermietung dieser Immobilie immer als Vermögenseinkommen betrachtet und muss in der jährlichen Erklärung der Einkommensteuer mit einbezogen werden. Die notwendigen Ausgaben für das Aufrechterhalten des Ferienhauses und für seine Vermarktung sind von diesen erklärten Einnahmen absetzbar, aber nur, wenn diese Aufwendungen in der Zeit abgerechnet werden, wo das Ferienhaus oder die Ferienwohnung an Dritte vermietet wird. Dennoch darf man nicht ausser acht lassen, dass diese Ferienhäuser auch während der Periode, in denen sie nicht vermietet werden, ebenso steuerrechtlich Einnahmen erzielen, die nach dem Einkommenssteuergesetz deklariert werden müssen. Das ist so, weil der bloße Besitz einer Immobilie, die nicht das Domizil des Steuerpflichtigen ist, in den spanischen Steuervorschriften immer als Einkommen gilt, auch wenn tatsächlich keine Einnahmen erzielt werden, weil der Wohnraum nicht vermieten ist. Diese fiktive Einnahme entspricht einem Betrag, der aus der Anwendung eines kleinen Prozentsatzes des Katasterwert der Liegenschaft herausgerechnet wird. Dieser Katasterwert ist ein objektiver Wert, der von den öffentlichen Behörden unter bestimmten Bewertungsvorschriften etabliert wird. In dem Zeitraum indem die Liegenschaft nicht vermietet ist, darf kein Abzug von Aufwendungen stattfinden.

Alle Privatpersonen sind verpflichtet eine Jahreseinkommenssteuererklärung beim spanischen Finanzamt einzureichen, wenn sie Eigentümer von Immobilien in Spanien sind, die nicht ihr formeller erster Wohnsitz sind (resident). Dies bedeutet, dass alle Besitzer eines Ferienhauses in Spanien, im Land ansässig oder nicht ansässig, immer verpflichtet sind, jährlich dieser Erklärung vorzulegen, auch wenn die Immobilien nicht vermietet werden. Vielen ausländischen Eigentümern ist diese Verpflichtung nicht bewusst. Oftmals gehen sie davon aus, dass sie mit der Bezahlung der gemeindlichen Grundsteuer (IBI), alle ihre Steuerpflichten erfüllt haben. Aus Unwissen wird häufig die Steuererklärung für das Ferienhaus nicht abgegeben. Im Anbertacht der leeren Kassen Spaniens hat die Finanzverwaltung nun darauf verstärkt ihr Augenmerk.

Trotzdem könnte das Vermieten eines Ferienhauses als wirtschaftliche Tätigkeit betrachtet werden und müsste als solche nach den EStR deklariert werden, wenn es sich unter den folgenden Umständen herausbildet:

  •   Es gibt mindestens einen Raum, der für die Abwicklung der Tätigkeit gewidmet ist.
  •   Es gibt einen full-time Arbeitnehmer, um bei der Entwicklung der Tätigkeit zu arbeiten.

 

Alles, was bisher erwähnt wurde, bezieht sich auf die Einkommenssteuer von Privatpersonen. Im Hinblick auf die Mehrwertsteuer, ist die allgemeine Regel, dass die Vermietung des Objekts nicht besteuerert wird, solange sich der Vermieter nicht verpflichtet Hoteldienstleistungen zu verrichten, wie z. B. die Reinigung der Wohnung und den Wechsel der Bettwäsche und Handtücher mindestens einmal pro Woche.

Hierrunter fällt jedoch nicht die Endreinigung und die technische Hilfe für die Reparatur und Aufrechterhaltung von Sanitär-, Elektro-, und Glasinstalationen, Jalousien, Schlösser und Geräte, auch wenn die Immobilie nur eine Woche vermitete war.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Neue gesetzliche Anforderungen für Ferienwohnungen

Unsere Küsten heißen während der Saison Millionen Besucher willkommen. Nicht alle sind Eigentümer von Ferienhäusern oder quartieren sich in ein Hotel ein, sondern die Mehrheit, entscheidet sich dafür während des Aufenthalts ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung anzumieten.  Eine neue Gesetzgebung gibt vor gegen die Schwarzvermietung auf diesem Sektor anzukämpfen und über die Aufrechterhaltung der Qualität unserer touristischen Marke zu wachen.

Die neue Regulierung richtet sich an den touristischen Sektor und nicht, wie zuletzt, ohne großen Erfolg, an den Bereich der Regulierung der Wohnungen selbst. Das Gesetz betrachtet als „vivienda de uso vacacional“ diejenigen Immobilien, die vom Eigentümer direkt oder indirekt wiederholt an Dritte überlassen werden im Austausch gegen eine wirtschaftliche Kompensation. Daher muss  jede Beherbergung, die an Touristen vermietet werden könnte, (also eine vivienda im oben genannten Sinne) eine „cédula de habitabilidad“  vorweisen und dass eine ausreichende Möblierung und genügend Einrichtungsgegenstände für die Unterkunft, gemessen an der Anzahl der angebotenen Übernachtungsplätze, vorhanden ist. Bei der „cédula de habitabilidad“ handelt es sich um einen Nachweis der Bewohnbarkeit der Wohnung, die von einem Architekten vorbereitet und bei der Wohnungsbehörde beantragt wird .

Wie wandelt man ein Haus oder eine Wohnung in eine „vivienda de uso vacacional“ um? Das Gesetz vereinfacht so weit als möglich die behördliche Bearbeitung  dieser Wirtschaftstätigkeit indem es das sogenannte „régimen de comunicación previa“  anwendet. Hiernach ist lediglich eine Anzeige der Vermietungsabsicht vor der zuständigen Ortsverwaltung zu stellen und mit der Vermietung kann direkt begonnen werden. In dieser Anzeige erklärt sich der Eigentümer verantwortlich für die Einhaltung der vorgenannten Requisiten. Begleitend muss er, neben seinen Ausweisdokumenten, lediglich die „cédula de habitabilidad“, eine Bestätigung der Energieversorgung und einen Versicherungsvertrag mit ausreichender Deckungssumme vorlegen.

Die Tatsache, dass die Gemeinde sich hierbei einschaltet bedeutet, dass diese frei entscheiden kann, ob sie für diesen öffentlichen Service eine Gebühr verlangt, deren Höhe sie in den gemeindlichen Finanzverordnungen festlegt. Es wäre wünschenswert, wenn die Verwaltungen diese Möglichkeit nicht ausnutzen würden diesen Vorgang gebührenpflichtig zu machen, um weitere Einnahmen zu generieren. Die Norm will die Qualität der den Touristen angeboten Übernachtungsmöglichkeiten überprüfen, nicht hingegen die Kosten erhöhen, was letzten Endes den gegenteiligen Effekt haben könnte, nämlich eine Förderung der Schattenwirtschaft. Der Erfolg dieser Norm hängt von der einfachen Handhabung ohne hohe Kosten sowie einer entschlossenen Inspektion ab.

Der Status einer Beherbergung als „vivienda de uso vacacional“ bedeutet, dass es nicht in einen Zweitwohnsitz oder einen Hauptwohnsitz umgewandelt werden kann und dass die Eigentümer die persönlichen Daten der Übernachtungsgäste registrieren und, in Übereinstimmung mit den anwendbaren örtlichen Sicherheitsbestimmungen, an die Hauptverwaltung der Polizei übermitteln müssen. Der längste mögliche Aufenthalt in einer solchen Beherbergung zu touristischen Zwecken ist drei Monate.

Eine andere ebenfalls zu beantwortende Problemstellung ist, dass es nicht erlaubt ist die Beherbergung zu teilen. Es ist üblich, dass die Eigentümer großer Anwesen einzelne Zimmer an verschiedene Personen vermieten oder das es innerhalb desselben Gebäudes verschiedene separate, vollständig eingerichtete Wohnungen gibt. In diesen Fällen legt das Gesetz fest, dass die Vermietung von diesen lediglich dann möglich ist, wenn für jede einzelne eine „cédula de habitabilidad“ existiert. Im gegenteiligen Fall findet das „régimen de apartamentos turisticos“ Anwendung, hiernach ist es notwendig eine mindestens 10 m² große Rezeption vorzuweisen und die Mindeststandards für Hotels, wie einen zumindest wöchentlichen Reinigungsservice einzuhalten.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Wiedereinführung der Vermögenssteuer in Spanien

Vor einigen Montaten hat Herr Barack Obama, der Präsident der Vereignigten Staaten vor dem amerikanischen Kongress gesagt: „es handelt sich nicht von Klassenkampf, sondern von reiner Mathematik…“ Wenn aufgrund der Krise die Einnahmen der öffentlichen Behörden abnehmen, muss man entweder die Ausgaben entsprechend reduzieren oder die Steuern erhöhen.

Wenn wir davon ausgehen, dass die Regierungen die sozialen Dienste nicht vermindern können, weil die erreichten Sozialrechte nicht aufgrund der Krise berürht werden sollten, sind dann neue Steuererhöhungen notwendig. Anstatt die existierenden Steuer zu erhöhen, hatte die ehemalige spanische Regierung entschieden, um das zu versuchen, diesem notwendigen Einnahmensniveau aufrechtzuerhalten, eine vor kurzem abgeschaffte Steuer wieder einzuführen: es geht um die IMPUESTO DE PATRIMONIO oder Vermögenssteuer. Eigentlich wurde diese Steuer nie abgeschafft aber die volle Quote der Steuer wurde im Jahr 2009 mit einer Vergütung vom 100% in der Tat annuliert. Deshalb ist es formel sehr einfach für die regierung gewesen, diese Vergütung zu beseitigen, um die Vermögenssteuer wieder einzuführen.

Die Steuer ist ab dem 18. September 2011 anzuwenden und es ist vorgesehen, dass die Vergütung ab 2013 nochmal gültig ist. Das bedeutet, die steuerlichen Erklärungen für die Vermögenssteuer müssen nur für die Jahre 2011 und 2012 (die Steuer ist am 31. Dezember des Jahres fällig) vorgelegt werden. Man muss das nicht vergessen, dass Nicht-Residenten auch verpflichtet sind, diese Steuer zu zahlen. Die Erklärung ist zusammen mit der Erklärung der Einkommenssteuer jedes Jahr beim Finanzamt vorzulegen.

Die wichtigsten durch den Real Decreto-ley 13/2011 eingeführten Änderungen in der Regelung der Vermögenssteuer sind die folgenden:

1. Freibetrag bei Eigentumswohnort: die maximale Höhe der Steuerbefreiung für das Domizil (für Residenten) ist auf € 300.000 (bisher € 150.253,03) erhöht.

2. Allgemeiner Freibetrag: Wenn die Autonomen Gemeinschaften nichts anderes regeln ist die Bemessungsgrundlage im allgemeinen 700.000 € reduziert.

Ob diese neue Regelung und die Wiedereinführung der Steuer wirklich eine wesentliche Tragweite in den Einnahmen der öffentlichen Behörden auswirken wird, das ist fraglich. Es sieht so aus, dass die sozialistische Partei von dieser Wiedereinführung einer Steuer „für die Reichen“ ein politisches Ergebnis erwartet hatte (die Wahlen fanden kurz nach der Steuerreform statt, trotzdem war das Erbgebnis sowieso für die sozialistische Partei eine ganze Katastrofe), aber die tatsächliche Auswirkung der Widereinführung der Steuer wird die schwierige Situation der öffentlichen Finanzen nicht lösen können.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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