Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.

Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer)
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung
15. Anträge für:

a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass
b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes
c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters

16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:

a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen
b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten
c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten
d. Instandsetzung von Wegen
e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden

Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie keine rechtliche Risiko eingehen?

Bitte setzen Sie sich für weitere Information mit uns in Verbindung. Sollten Sie anderweitige Leistungen benötigen, sprechen Sie uns bitte persönlich an.

Tarraco Iuris global management

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Zeit für den Kauf von Immobilien in Spanien?

Nach mehreren Jahren kontinuierlichen Preisverfalls und Rückgang des Verkaufsvolumens zeigen die Statistiken nun wieder positive Ergebnisse. Zwar ist die Erholung schwach, aber der Trend nach unten hat sich gewendet. Vielleicht könnte die internationale Lage den Anstoß geben, sich für die Investition in Immobilien in Spanien zu entscheiden.

Die Instabilität aufgrund der Krise zwischen Russland und der Ukraine und vor allem der Verfall des Rubels lassen einen bedeutenden Rückgang des russischen Tourismus an der spanischen Küste erwarten. Auch der Euro fällt und es scheint, dass sich diese Tendenz auch in der Zukunft fortsetzt. Diese scheinbar negativen Aussichten können aber auch anders bewertet werden, denn immer wenn es zur Abwertung einer Währung kam, haben bewusste Bürger auf die Investition ihrer Ersparnisse in “sichere Werte” gesetzt und seit jeher war die Immobilie einer der klassischen sicheren Werte.

Hinzu kommt, dass die Mentalität der Spanier in diesem Bereich eher konservativ ist und daher die Meinung vorherrscht, dass jeder ordentliche Bürger im Laufe seines Lebens Eigentümer seines Wohnraums werden sollte. Dieses Denken hat einen bedeutenden Einfluss auf den Immobilienmarkt, denn dadurch kam es schon seit jeher zu einer höheren Nachfrage als eigentlich der wirtschaftlichen Lage entsprechen würde. Hinzu kommt, dass hunderttausende Ausländer von einem ruhigen Lebensabend an der spanischen Küste oder von einer Sommerresidenz träumen und schließlich eine Immobilie erwerben, die es ihnen ermöglicht, ihren Aufenthalt in Spanien in ihrem eigenen Heim zu genießen.

All dies bringt uns nun wieder dahin zurück, dass eine Investition in Immobilien in Spanien eine sichere Investition ist. Trotz der schweren Krise der letzten Jahre dürfen wir nicht vergessen, dass seit Jahrzehnten Immobilien immer die beste und sicherste Form waren, seine Ersparnisse in Spanien zu investieren. Und eben durch die Krise haben sich die Preise wieder auf einem akzeptablen Niveau eingependelt und haben den Statistiken zufolge ihren Tiefpunkt bereits hinter sich gelassen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Risiken des Immobilienkaufs von Banken

In diesen Zeiten der schweren Wirtschaftskrise werden in Spanien jeden Monat Tausende von Immobilien versteigert, weil die Eigentümer ihre Schulden nicht mehr bezahlen können. In den meisten Fällen ist der Gläubiger eine Bank und da keine weiteren Bieter an der Versteigerung teilnehmen, erhält der Gläubiger selbst letztendlich den Zuschlag.

So sehr die Institutionen und die regierungsnahen Körperschaften auch in den letzten Monaten darauf beharren, die wirtschaftliche Situation Spaniens verbessere sich, ist die Realität doch die, dass die Pfändungen und Räumungen von Immobilien aufgrund des Zahlungsausfalls der Verbindlichkeiten kein Ende nehmen. Die Banken sind die größten Gläubiger landesweit. Bei den gerichtlichen Versteigerungen erhalten sie aufgrund des fehlenden Interesses möglicher Käufer für die gepfändeten Immobilien selbst den Zuschlag, ohne die ausstehenden Darlehen wiedererlangen zu können. Nachdem die Bank zum Eigentümer der Immobilie geworden ist, übergibt sie diese einer Immobilienagentur, die oft nur zum Zweck des Verkaufs dieser Art von Immobilien gegründet wurde. Aus den gleichen Gründen, aus denen die Immobilie nicht auf der Versteigerung verkauft werden konnte, vergehen dann oft Monate oder sogar Jahre, bevor die Agentur auf dem fast zum Erliegen gekommenen Markt einen Käufer findet.

Während dieses Zeitraums ist die Haltung der Banken weit von dem entfernt, was von einem korrekten Eigentümer erwartet wird. So zahlen sie z.B. für Wohnungen oder Häuser in Siedlungen mit Gemeinschaftsanlagen oft nicht die Beiträge zur Eigentümergemeinschaft, die für Wartung, Swimming-Pools, Gärten, usw. benötigt werden, bis ein Käufer gefunden ist und bringen damit die Eigentümergemeinschaften in finanzielle Schwierigkeiten, da diese auf die Beiträge angewiesen sind, um die allgemeinen Kosten für Reinigung und Wartung der Gemeinschaftsbereiche zu bestreiten. Oft kümmern sich auch weder die Agenturen noch die Banken im Mindesten um den Zustand des Gebäudes und so bleiben undichte Stellen, Taubennester oder alle möglichen sonstigen Probleme, die die Mitbewohner betreffen, ungelöst.

Diese Risiken sollten daher bei Investitionen in Spanien in Betracht gezogen werden. Oft interessieren sich Investoren für derartige Immobilien, weil sie glauben, ihr Preis könne unter dem Durchschnittspreis liegen. Es sollte jedoch nicht vergessen werden, dass die Banken mehr als genug Kapazität besitzen, um so lange auszuharren, wie erforderlich, bis ihr Immobilienbestand verkauft ist (schließlich wurde ihnen mit viel öffentlichem Geld geholfen). Es sollte daher nicht darauf gewartet werden, dass sie den Preis mehr als andere Eigentümer senken, die das Geld vielleicht um einiges dringender benötigen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das neue europäische Nachlasszeugnis

Besitzt ein Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes Vermögen in Spanien, haben seine Erben eine Reihe von Voraussetzungen zu erfüllen, um dieses Vermögen auf ihren Namen umschreiben lassen zu können. Ab 2015 wird dies dank der Schaffung des europäischen Nachlasszeugnisses vereinfacht.

Wir alle wünschen uns, zum Zeitpunkt unseres Todes von den uns nahestehenden Menschen begleitet zu werden. Und in den meisten Fällen sind diese Menschen dann auch unsere Erben. Es ist daher wünschenswert, dass die Behörden, an die sich unsere Erben richten müssen, geographisch nicht zu weit von dem Ort entfernt sind, an dem wir unsere letzten Tage mit unseren Erben verbringen.

Bis dato war es so, dass z.B. im Falle eines deutschen Ehepaars, das nach Spanien gezogen war, um hier seinen Ruhestand in einem Eigentumshaus zu verbringen, die Erben dieses Ehepaars einen Erbschein bei den deutschen Behörden beantragen mussten, da nach der auf Erbschaften zur Anwendung kommenden Rechtslage nur die deutschen Behörden für die Feststellung der Erben zuständig waren. Dies führte dann dazu, dass z.B. der/die Ehepartner/in der verstorbenen Person, der/die mit dieser nach Spanien gezogen war und möglicherweise gar keinen Wohnsitz mehr in Deutschland hatte, nach Deutschland reisen musste, um den Erbschein zu beantragen oder jemand mit dem Erhalt des Erbscheins beauftragen musste.

Mit einem neuen europäischen Gesetz, das in allen Ländern der europäischen Union gelten soll,  soll nun versucht werden, Fälle wie den hier genannten zu vereinfachen, indem ein neues europäisches Nachlasszeugnis geschaffen wird, das automatisch in allen Mitgliedsländern anerkannt wird und von den Behörden des Staates ausgestellt werden kann, in dem der Verstorbene seinen gewöhnlichen Wohnsitz hatte. Andererseits sollte aber auch in Betracht gezogen werden, dass das Rechtssystem des Staates des gewöhnlichen Wohnsitzes dann auch das auf die Erbschaft anwendbare Rechtssystem wird. Es ist daher empfehlenswert, sich beraten zu lassen und sich darüber im Klaren zu sein, wie die Erbschaft im Rechtssystem des gewöhnlichen Wohnsitzes geregelt ist, um unerwünschte Folgen mit der Errichtung eines Testaments zu vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Erhöhung der Kosten der Eigentumsübetragung in Spanien

Die erheblichen Kosten, die mit einer Eigentumsübertragung verbunden sind, können unsere Entscheidung als Käufer oder Verkäufer beeinflüssen, da der Nettopreis nach dem Abzug der Kosten für den Verkäufer viel weniger werden kann, als er sich am Anfang vorgestellt hatte und der Endpreis für den Käufer durch die Kosten und Steuer auch viel höher werden kann, als was er am Anfang kalkuliert hatte.

Die Parteien eines Eigentumsübertragungsvertrages (normalerweise eines Kaufvertrages) dürfen in diesem Zusammenhang das bestimmen, was sie freilich entscheiden; trotzdem werden wir heute darüber sprechen, was das Gesetzt in diesem Fall vorsieht, wenn die Parteien nichts anderes bestimmt hätten:

  • Die gemeindliche Steuer über den Wertzuwachs der verkauften Liegenschaft im Falle eines Grundstück in der Stadt zählt der Verkäufer. Das ist ein Prozent des Unterschiedes zwischen dem Katasterwert im Moment des Erwerbs und dem Katasterwert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Einkommensteuer über den Wertzuwachs zählt auch der Verkäufer. Wenn der Verkäufer nicht resident ist, ist der Käufer verpflichtet, eine Hinterlegung (3% des Preises) als Deckung für diese Steuer direkt dem Finanzamt zu überweisen. Deshalb ist diese Summe gewöhnlich vom Kaufpreis abgezogen. Diese Steuer muss danach konkret kalkuliert werden und dabei handelt es sich auch von einem Prozent des  Unterschiedes zwischen dem erklärten Wert im Moment des Erwerbs und dem erklärten Wert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Eigentumsübertragungsteuer trägt der Käufer. Diese Steuer ist in Katalonien und in anderen Regiones Spaniens nochmal erhöht und jetzt muss der Erwerber dafür ein 10% des Preises zahlen.
  • Die Abrechnung des Notars (ausschliesslich für den Kaufvertrag) zählt der Käufer, wenn die Parteien nichts anderes bestimmen. Die Funktion eines Notars in Spanien (anders als in anderen Ländern) ist aussliesslich den definitiven Vertrag zu beurkunden, den die Parteien ihrerseits im Voraus mit der Hilfe eines Rechtanwalts bestimmt haben. Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist nach spanischem Recht nicht absolut erforderlich aber sehr wichtig, weil der Vertrag ohne Beurkundung nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Und diese Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch ist nicht nur eine Garantie für den Käufer, sondern auch ist diese Eintragung für den Fall notwendig, dass der Käufer (oder ein künftiger Eigentümer des Inmobiliens) eine Finanzierung braucht, wenn diese Finanzierung von der Garantie einer Hypothek abhängt.
  • Gerade deswegen sind auch die Kosten der Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch nach dem Gesetz vom Käufer zu zahlen.
  • Alle Kosten der Vorbereitung der Dokumente, die bei der notariellen Urkunde vorlegen müssen, zählt der Verkäufer (diese Dokumente sind vom Rechstanwalt erledigt bzw. überprüft). Die Kosten der Einschaltung von einem Rechtsanwalt können aber manchmal von beider Parteien geteilt werden, denn der Rechtsanwalt kümmert sich daneben auch darum:
    • beide Parteien Beratung und rechtlichen Beistand im Laufe des ganzen Eigentumsübertragungsverfahrens anzubieten,
    • den Willen der Parteien in die rechtliche und technische Sprache zu übersetzen,
    • die Redaktion des definitiven Kaufvertrages zu formalisieren, um die Beurkundung des Notars vorzubereiten und
    • die fiskalische Tragweite des Geschäfts für beide Parteien vorzusehen, damit die Steuer richtig (und am günstigsten) erklärt wird.

Es ist aber immer besser, dass die Parteien einen (sogar mündlichen)Vorvertrag bestimmt haben, damit der Rechtsanwalt die Interesse beide Parteien ohne Probleme vertreten kann, weil er einfach den im Voraus vorbestimmten Kaufvorbereitungsvertrag der Parteien entwickelt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Risikos beim Ankauf von Inmobilien, die vererbt worden sind

Ein Haus zu kaufen ist immer eine wichtige Entscheidung, weil es sich um eine erhebliche Investition handelt. Deshalb muss man immer an die Folgen denken und ganz klar haben, was für Risikos man bei einem konkreten Kauf eingeht.

Jeder Fall hat seine eigene Problematik. Heute möchte ich über einen Fall sprechen,  der typisch ist: die Kinder oder der Ehegatte einer verstorbenen Person erben das Haus oder die Wohnung, wo diese Person ihres ständige Domizil hatte; bei der erforderlichen notariellen Verhandlung, wo diese Erbschaftsannahme formalisiert ist, und um die hohe spanische Erbschaftssteuer zu vermindern, hören die Erben gern auf den Vorschlag, das in der Erbschaftsannahmeurkunde zu  erklären,  dass sie keine Absicht haben, dieses Objekt innerhalb fünf Jahren zu verkaufen. Damit zahlen sie vielleicht überhaupt keine Erbschaftssteuer und kann die Erbschaftsannahmeurkunde im Grundbuch reibungslos eingetragen werden.

Nach ein paar Jahren, haben die Erben das vergessen, dass sie diese steuerbefreiende Erklärung in dem Moment der Erbschaftsannahme beurkundet haben und dann kommt ein Interessent, der einen sehr guten Kaufpreis für das Objekt anbietet (das passierte oft in den goldenen Jahren, bevor die Krise anfing!). Dann entschliessen die Erben sich, zu verkaufen und damit kauft der Käufer und zählt den höhen ausgemachten Preis. Sogar kann eine Bank dabei einschalten, um das Geschäft zu finanzieren, mit der Garantie, dass das Objekt vom Käufer theoretisch frei von Belastungen erworben ist. Aber das ist nicht absolut richtig: es gibt doch eine Belastung, die im Grundbuch eingetragen und zu sehen ist, an die aber niemand (weder der Käufer, noch der Notar, der das Geschäft beurkundet, noch die Bank, die ihr Geld riskiert) denkt: das Finanzamt hat das Recht, die Steuererklärungen zu revidieren, die bei jeder Eigentumsumtragung vorgelegt worden sind, und wenn das Finanzamt nicht damit einverstanden ist, was bei der Umtragung für Steuer kalkuliert und bezahlt worden war, kann das Finanzamt einseitig neue Steuerkalkulationen machen mit der Garantie, dass das Objekt sowieso belastet wird, um diese Verantwortung gegenüber des Finanzamts zu decken, unabhängig wem dieses Objekt heute gehört. Das würde bedeuten (in dem Falle, der wir bisher geschildert haben), dass eine böse Überraschung vom Finanzamt bei dem Käufer des vererbten Inmobiliens eintreten könnte, wenn das Finanzamt das entdeckt, dass die Bedingungen für eine bestimmte Steuerbefreiung nicht aufrechterhalten worden sind:  das Objekt, das durch die Erbschaft ohne Zahlung der Steuer dank der Steuerbefreiung umgetragen worden war, müsste jetzt eine dem heutigen Eigentümer völlig fremde Verantwortung tragen. Und die von dem Finanzamt einseitig kalkuliert Erbschaftsteuer der Kinder oder der Ehegatten für ein normales Haus (plus Strafen, Zuschläge und Zinsen) kann ein hohes Prozent des Werts des Objekts werden.

Wir empfehlen deshalb immer, überhaupt keinen Kaufvertrag oder Vorvertrag zu unterschreiben, ohne dass ein Rechtsanwalt die Problematik des betreffenden Falles überprüft. Dieser Fall ist nur ein Beispiel der Probleme, vor denen ein Käufer stehen könnte, wenn der Kaufvertrag ohne Überprüfung unterschrieben worden ist. Aber es gibt umheimlich viele andere Fallen, wo man aufpassen muss. Das Finanzamt ist in diesem Moment geldgierig, weil es aufgrund der Krise keine Einnahme gibt und, da die müssigen Beämter des Finanzamts heute nicht mehr zu tun haben, sind alle dabei, die Rechtsgeschäfte (Erbschaftsannahmen, Verkäufe, Schenkungen usw.) zu prüfen, die in den letzten vier Jahren beurkundet sind, um das zu versuchen, Ausrede zu entdecken, um Revisionen der damals vorgelegten Steuererklärungen zu machen, wobei neue Liquidationen kalkuliert werden, um zusätzliche Summe als Steuer zu verlangen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Grundbuch, Kataster und Wirklichkeit

In Spanien sind häufig die registrierten Einträge im Kataster und im Grundbuch nicht identisch und beide Register können oft die tatsächlich vor Ort existierenden Flächen widersprechen.

Der Grund dafür ist, dass der Ursprung der jeweiligen Angaben unterschiedlich ist: im Grundbuch oder Eigentumsregister werden ausschliesslich die Angaben eingetragen, die in öffentlichen Dokumenten (wie z.B notariell beurkundeten Verträge oder gerichtlichen Entscheidungen) enthaltet sind; die Angaben des Katasters sind jedoch von den zuständigen Beamten der Gemeinde oder des Finanzamts abgegeben und gespeichert.

Der Funktion der Angaben sind auch unterschiedlich: im Grundbuch trägt eine private Person die Angaben ein, die diese private Person mit der Garantie des öffentlichen Registers verteidigen will; im Kataster stellt die Verwaltung die Angaben auf, die für die Kalkulation der Steuer und die Geltendmachung von ihrer eigenen Forderungen notwendig sind.

Dieser mögliche Widerspruch ist nicht der einzige Unterschied zwischen dem spanischen Grundbuch und anderen ausländischen Eigentumsregistern: ein weiterer und sehr wichtiger Unterschied beim Eigentumsregister in Spanien ist der durch eine notarielle Urkunde zwingend notwendige Eintrag der Gebäudebeschreibung mit Angabe der Konstruktionsflächen – während in einem ausländischen Grundbuch (z. B. in Deutschland) lediglich die eindeutige Grundstücksgröße (und keine Gebäudebeschreibung) eingetragen ist. Das bedeutet, dass bei Veränderungen am Gebäude auch der geänderte Bestand durch eine notarielle „nachträgliche Neubauerklärung“ im Eigentumsregister aktualisiert werden muss. Dies unterbleibt jedoch häufig, entweder aus Unkenntnis, mangels Zahlungsbereitschaft der entstehenden Kosten für Notar, Steuern und Register oder meist, weil es schlicht und ergreifend keine (neue) Baugenehmigung gibt.

Fast alle Verkaufsverträge von Inmobilien hängen von der Finanzierung des Käufers ab und diese Finanzierung ist normalerweise von einer Bank gewahrt, aber immer mit der Garantie der Eintragung im Grundbuch einer hypothekarischen Belastung der gekauften Liegenschaft. Deshalb ist es sehr wichtig, dass die Angaben im Grundbuch der Wirklichkeit nicht widersprechen, weil die im Grundbuch fehlenden Angaben könnten das provozieren, dass die finanzierende Bank den Kaufpreis nicht deckt, der für das Objekt als solche (abgesehen was der Grundbuch wirklich sagt) ausgemacht ist. Deshalb ist es ratsam, wenn man eine Liegenschaft im Markt als Verkäufer anbieten möchtet, alle Eintragungen im Eigentumsregister und im Kataster festzustellen und mit den tatsächlich vorhandenen Flächen zu vergleichen.

Sofern im Kataster die richtigen Größen eingetragen sind, ist es relativ einfach, das Eigentumsregister zu berichtigen. Auch mit einer vorhandenen (auch älteren) rechtskräftigen Baugenehmigung und mit der durch die Gemeinde dokumentierten Schlussabnahme kommt man schnell weiter. Schwierig wird es, wenn Gebäude oder Gebäudeteile existieren, die nicht eingetragen sind und für die es keine behördliche Genehmigung gibt. Hier bleibt nur der langwierige und teure Weg der Baugenehmigung über einen Architekten.

Anders ist wenn nicht nur die faktischem sondern auch die juristischen eingetragenen Angaben nicht stimmen: das passiert oft bei Erbschaftsfälle die nicht formalisiert worden sind oder besonders wenn der Käufer niemals zu einem Notar gegangen ist, um den unterschriebenen Kaufvertrag zu beurkunden. Da im Grundbuch oder Eigentumsregister ausschliesslich die Angaben eingetragen werden, die in öffentlichen Dokumenten enthaltet sind, kann keinen privaten Kaufvertrag registriert werden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Die Vorbereitung einer Erbschaft mittels einer Schenkung; Vorteile einer Schenkung von Todes wegen

Der Tod ist nicht vorhersehbar, aber in bestimmten Fällen können wir uns dem nahen Ende bewusst sein, beispielsweise im hohen Alter oder bei schwerer Krankheit. In Katalonien gibt uns das Gesetz für diese Fälle eine nahezu unbekannte Möglichkeit die Aufteilung und die Kosten unseres Erbes abzusehen. Diese Methode heißt Schenkung von Todes wegen und bietet viele Vorteile gegenüber der herkömmlichen Vererbung.

Die Schenkung von Todes wegen (lat. mortis causa) ist eine Art der Schenkung, die das katalanische Recht einräumt und die man immer benutzen kann, wenn das Objekt der Schenkung eine Immobilie in Katalonien ist. Sie hat viele Vorteile im Hinblick auf die einfache Schenkung sowie auf die Erbschaft. Allerdings sind bestimmte Voraussetzungen zu  befolgen, damit die Behörden sie als solche anerkennen. Es handelt sich dabei um die Schenkung von Gütern, zunächst ohne die Übertragung des Eigentums. Diese wird wirksam mit dem Eintritt des Todes. Das gemeine spanische Recht (das in anderen Regionen ausser Katalonien anwendbat ist) betrachtet sie nicht wirklich als Schenkung, sondern als Vermächtnissen und diese sind letwilligen Verfügungen.

Aber in Katalonien gibt es ein eigenes Rechtsinstitut und es erlaubt jene Schenkung von Todes wegen unter den folgenden, eng miteinander verknüpften Voraussetzungen:

  • Freie Widerruflichkeit für den Schenkenden, was zugleich bedeutet, dass eine Eigentumsübertragung (zunächst) nicht erfolgt.
  • Die Unwirksamkeit im Falle des Vorversterbens des Beschenkten: das bedeutet dass die Anwartschaft unwirksam wird, wenn der Beschenkte vor dem Schenkenden stirbt. In diesem Fall bleibt immer das Eigentum beim Schenkenden und dieses ist keinen Beschränkungen unterworfen.

Der wichtigste Vorteil im Vergleich zu einer gemeinen Schenkung ist steuerlicher Natur.
Bei der einfachen Schenkung wird die Steuer fällig in dem Moment, in dem die Vermögensübertragung stattfindet. Bei der Schenkung von Todes wegen kann man die Anmeldung und die Bezahlung der Steuer aufschieben bis zum Eintritt des Todes des Schenkenden. Die gemeine Schenkung dagegen unterfällt der Schenkungssteuer, die keinen Freibetrag kennt. Die Schenkung von Todes wegen wird dagegen im Moment des Todes des Schenkenden steuerlich behandelt wie ein Vermächtnis und unterliegt dann der Erbschaftssteuer, so dass der Erbschaftssteuerfreibetrag zur Geltung kommt.

Aber es gibt auch andere Vorteile gegenüber anderen Arten der Vermögensübertragung von Todes wegen (wie beispielsweise der testamentarischen), insbesondere die Leichtigkeit der Handhabung. Man muss nicht genau den Erben bestimmen oder das festlegen, wer ein bestimmtes Vermächtnis auszubezahlen hat, schließlich muss auch nicht die Wirksamkeit des Testaments bestätigt werden.

Dies alles hat besondere Bedeutung bei der Vermögensübertragung von Ausländern. Deren Erbfolge beurteilt sich stets nach dem jeweiligen nationalen (ausländischen) Recht. Hierdurch bekommen die Behörden des jeweiligen Landes die Möglichkeit sich einzuschalten. Mit der Schenkung von Todes wegen vermeiden wir alle Arten eines Eingriffs nationaler Behörden des Schenkenden, sowohl im Moment des Vertragsschlusses als auch in dem des Vollzugs der Schenkung. Der Eigentumstitel der Vermögensübertragung entsteht bereits ordnungsgemäß zu Lebzeiten des Schenkenden . Für den Vollzug der Vermögensübertragung bedarf es abgesehen von der Sterbeurkunde des Schenkenden keiner weiteren Unterlagen.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Legalisierung von Gebäuden außerhalb des Gesetzes

Früher war es in unserem Land möglich, Gebäude außerhalb des Gesetzes durch den bloßen Zeitablauf zu legalisieren. Allerdings hat das Gesetz 8/2011 bei der Aufnahme neuer Gebäude in das Grundbuch neue Anforderungen hinzugefügt, was die Rechtssicherheit des Systems verstärkt.

Bei der Veräußerung einer Immobilie, braucht der Käufer in der Regel Finanzierung. Aufgrund der aktuellen Banken-Situation, ist es nicht nur sehr schwierig, heutzutage die Finanzierung zu erhalten, sondern auch praktisch unmöglich, wenn der Käufer die Garantie einer Hypothek an die Bank nicht bieten kann, die ihm das Geld leiht. Um es der Bank zu ermöglichen, die notwendige Hypothek zu registrieren, sollte der reale Wert der zu belastenden Liegenschaft im Grundbuch zum Ausdruck kommen. Dies wird nur erreicht, wenn die Elemente, die einen größeren Wert anbieten, das heißt, die vorhandenen Gebäude, ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sind. Um diese Erbauungen zu registrieren, ist eine notarielle Erklärung des Neubaus immer notwendig und dieses Dokument muss dem Register eingereicht werden, zusammen mit vielen anderen Dokumenten, welche die städtebauliche Rechtmäßigkeit des Gebäudes kontrollieren.

Trotzdem gab es immer eine Hintertür für Gebäude, die das Gesetz stossen, die aber heimlich im Grundbuch am Ende eingetragen werden könnten, mit den wirtschaftlichen und finanziellen Konsequenzen die wir oben genannt haben. Allein das bloße Verstreichen der Zeit ohne Reaktion der zuständigen Planungsbehörden, die Gemeinden, führt zu der Möglichkeit der Regularisierung dieser illegalen Erbauungen. Wenn die Frist für die Strafprozeduren versäumt wird und die Planungsbehörden die illegale Bebauung nicht mehr strafrechtlich verfolgen können, könnten diese Gebäude zum Schluss reglementiert werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt wären. Aber in den heutigen Tagen ist durch die letzte Reform des Gundgesetzes, die wir bereits erwähnt haben, eine wichtige Voraussetzung erforderlich worden, bevor wir die unregelmäßigen Gebäude im Grundbuch eintragen lassen können: wir sollten eine gemeindliche Zertifizierung zeigen, wobei die Tragweite der Situation außerhalb des Gesetzes des Gebäudes festgelegt wird.

Artikel 20.4 des Gesetzes zeigt:
“4 …. im Falle von Bauten, Gebäude und Anlagen, für die keine geeigneten Maßnahmen zur Wiederbeschaffung der Rechtmäßigkeit (durch einen Abriss) wieder aufgenommen werden können, weil die einschlägige Verjährungsfrist verstrichen ist, wird die Registrierung der entsprechenden Urkunden über der Neubauerklärung durch die folgende Vorgehensweise kontrolliert:

  • a) die notarielle Neubauerklärungsurkunde kann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn sie mit einem Zertifikat vom Stadtrat oder von einem zuständigen Techniker, oder mit einer notariellen Beschreibung der Immobilie oder mit einer beschreibend und grafischen Katasterzertifizierung der Immobilie begleitet wird. Diese Unterlagen müssen den Abschluss der Arbeiten in einem bestimmten Datum bestätigen und die Beschreibung muss auch mit dem Titel übereinstimmen. Zu diesem Zweck muss der Kanzler des Grundbuchs überprüfen, ob es eine Randbemerkung im Grundbuch wegen der Einleitung eines Verfahrens gegen die Konstruktion, Bau und Installation notiert ist und dass das Grundstück nicht der Öffentlichkeit gehört oder  dass es dabei Dienstbarkeiten für die öffentliche Nutzung gibt.
  • b) die Eintragung im Grundbuch muss zeichnen, dass die ganze oder ein Teil der Konstruktion, Bebauung oder Installation den geltenden städtischen Verordnungen nicht respektiert. Es wird dann notwendig sein, den Verwaltungsakt der Gemeinde vorzulegen, wobei die Situation gegen das Gesetz deutlich und mit deren rechtlichen Tragweite deklariert wird.
  • c) Der Kanzler des Grundbuchs wird der Stadt über die entsprechenden Einträge in den obengenannten Fällen Bescheid geben und diese Mitteilung an die Gemeinde wird auch in der Eintragung des Grundbuchs erwähnt”.

Diese neue über den ganzen Staat in Kraft getretene Verordnung, mit welcher die Bereitstellung eines gemeindlichen Zertifikats über den Inhalt der städtischen Illegalität der Gebäuden vor der Registrierung erforderlich wird, ist mit dem gesetzlichen Ziel kohärent, durch “Massnahmen über das Grundbuch bei Inmobilienverträge und Geschäfte die juristiche Gewissheit zu gewährleisten und zu verstärken“ und „Schutzmaßnahmen zur Vorbeugung und Ahndung der zukünftigen Situationen zu ergreifen, um die heute sehr negative Auswirkungen der Rechtsungewissheit auf nationale und internationale Investitionen in Immobilien zu vermeiden“.

Hoffen wir, dass irgendwann diese gesetzlichen Maßnahmen die gewünschte Wirkung haben und dass die Sicherheitsimage verbessert, was notwendig ist, um Immobilieninvestitionen, insbesondere von Ausländern, zu fördern.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Wiedereinführung der Vermögenssteuer in Spanien

Vor einigen Montaten hat Herr Barack Obama, der Präsident der Vereignigten Staaten vor dem amerikanischen Kongress gesagt: „es handelt sich nicht von Klassenkampf, sondern von reiner Mathematik…“ Wenn aufgrund der Krise die Einnahmen der öffentlichen Behörden abnehmen, muss man entweder die Ausgaben entsprechend reduzieren oder die Steuern erhöhen.

Wenn wir davon ausgehen, dass die Regierungen die sozialen Dienste nicht vermindern können, weil die erreichten Sozialrechte nicht aufgrund der Krise berürht werden sollten, sind dann neue Steuererhöhungen notwendig. Anstatt die existierenden Steuer zu erhöhen, hatte die ehemalige spanische Regierung entschieden, um das zu versuchen, diesem notwendigen Einnahmensniveau aufrechtzuerhalten, eine vor kurzem abgeschaffte Steuer wieder einzuführen: es geht um die IMPUESTO DE PATRIMONIO oder Vermögenssteuer. Eigentlich wurde diese Steuer nie abgeschafft aber die volle Quote der Steuer wurde im Jahr 2009 mit einer Vergütung vom 100% in der Tat annuliert. Deshalb ist es formel sehr einfach für die regierung gewesen, diese Vergütung zu beseitigen, um die Vermögenssteuer wieder einzuführen.

Die Steuer ist ab dem 18. September 2011 anzuwenden und es ist vorgesehen, dass die Vergütung ab 2013 nochmal gültig ist. Das bedeutet, die steuerlichen Erklärungen für die Vermögenssteuer müssen nur für die Jahre 2011 und 2012 (die Steuer ist am 31. Dezember des Jahres fällig) vorgelegt werden. Man muss das nicht vergessen, dass Nicht-Residenten auch verpflichtet sind, diese Steuer zu zahlen. Die Erklärung ist zusammen mit der Erklärung der Einkommenssteuer jedes Jahr beim Finanzamt vorzulegen.

Die wichtigsten durch den Real Decreto-ley 13/2011 eingeführten Änderungen in der Regelung der Vermögenssteuer sind die folgenden:

1. Freibetrag bei Eigentumswohnort: die maximale Höhe der Steuerbefreiung für das Domizil (für Residenten) ist auf € 300.000 (bisher € 150.253,03) erhöht.

2. Allgemeiner Freibetrag: Wenn die Autonomen Gemeinschaften nichts anderes regeln ist die Bemessungsgrundlage im allgemeinen 700.000 € reduziert.

Ob diese neue Regelung und die Wiedereinführung der Steuer wirklich eine wesentliche Tragweite in den Einnahmen der öffentlichen Behörden auswirken wird, das ist fraglich. Es sieht so aus, dass die sozialistische Partei von dieser Wiedereinführung einer Steuer „für die Reichen“ ein politisches Ergebnis erwartet hatte (die Wahlen fanden kurz nach der Steuerreform statt, trotzdem war das Erbgebnis sowieso für die sozialistische Partei eine ganze Katastrofe), aber die tatsächliche Auswirkung der Widereinführung der Steuer wird die schwierige Situation der öffentlichen Finanzen nicht lösen können.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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