Steuerliche Verpflichtungen der Eigentümer von Immobilien in Spanien

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, sollte sich seiner Verpflichtung zur Zahlung der entsprechenden Steuern aus dem Eigentum unabhängig von seinem Wohnort bewusst sein. In Spanien sind die Steuern für gebietsansässige und nicht gebietsansässige Eigentümer gleich und unterscheiden sich nur durch ihre Bezeichnung und Erhebung.

Eine Immobilie kann einen Gewinn erbringen, und zwar sowohl bei ihrer Vermietung oder Verpachtung als auch beim Verkauf. Auch das bloße Eigentum einer Immobilie erwirtschaftet nach der spanischen Steuergesetzgebung ein fiktives Einkommen. Über all diese Einkommensarten ist in Spanien eine Steuererklärung abzugeben. Für die Erhebung der entsprechenden Steuern ist das spanische Finanzamt zuständig. Dies ist in allen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Ländern der Umgebung so vereinbart. Diese Abkommen sind nach dem allgemeinen Modell für alle OECD Länder verfasst, nach dem Einkommen aus Immobilien in dem Land besteuert werden können, in dem sich die Immobilie befindet, und zwar unabhängig vom steuerlichen Sitz des Steuerzahlers.

Neben der Einkommensteuer an die staatliche Finanzverwaltung hat der Eigentümer aber noch weitere Steuern an andere Institutionen zu zahlen. Dies ist der Fall der Grundsteuer, die jedes Jahr von der Stadtverwaltung des Standortes der Immobilie erhoben wird. Bei Übertragung der Immobilie besteuert die Stadtverwaltung zudem den Wertzuwachs städtischer Grundstücke, den der Übertragende abzuführen hat.

In Katalonien und in einigen anderen autonomen Gebietskörperschaften existiert zudem eine weitere Steuer, die mit der an der Küste unter ausländischen Anlegern weit verbreiteten Tätigkeit der Vermietung von Ferienwohnungen verbunden ist. In diesem Fall besteht die Steuer aus einer geringen Gebühr die pro Person und Übernachtung in der Ferienunterkunft erhoben wird, welche zu diesem Zweck bei der Stadtverwaltung zu registrieren ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Der Unterschied zwischen Preis und steuerlichem Wert beim Kauf von Immobilien

Wer in eine Immobilie in Spanien investiert, sollte davon ausgehen können, dass der von ihm gezahlte Kaufpreis mit dem in der Kaufurkunde angegebenen Wert übereinstimmen muss. Im Laufe der Jahre haben sich jedoch je nach Konjunkturlage und der Haltung der Steuerbehörden sehr unterschiedliche Situationen ergeben.

Denjenigen, die vor dem Platzen der Immobilienblase 2008 eine Immobilie gekauft haben, ist wahrscheinlich der Vorschlag bekannt, in der Kaufurkunde einen niedrigeren Preis anzugeben, als der, der tatsächlich gezahlt wurde. Diese Vorgehensweise war seinerzeit weit verbreitet, um dem Käufer und dem Verkäufer Steuern einzusparen. So zahlte dann der Käufer weniger Vermögensübertragungssteuer in seiner Eigenschaft als Erwerbender, da diese auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet wird; aber auch der Verkäufer zahlte weniger, da der Vermögenszuwachs durch den Verkauf geringer war und somit auch die von ihm zu zahlende Einkommensteuer.

Die Zeiten ändern sich und, wer hätte das gedacht, heute ist die Lage genau umgekehrt. Die derzeitige katastrophale Situation des Immobilienmarktes kann dazu führen, dass Käufer und Verkäufer einen höheren Wert als den tatsächlich gezahlten Wert angeben, um eine Prüfung durch das Finanzamt zu vermeiden. Denn unabhängig vom tatsächlich gezahlten Preis ist der Referenzwert für das Finanzamt ein von vornherein feststehender Wert, der sogenannte “steuerliche Wert”. Dieser Wert kann für jeden konkreten Fall ausgehend von dem durch das Finanzamt für die Immobilie nach verschiedenen objektiven Faktoren bestimmten Wert berechnet werden. Einige Gemeinden haben in den goldenen Jahren vor 2008 die Katasterwerte der Immobilien ihrer Region aktualisiert und sie ganz nach dem Vorbild der spektakulären Entwicklung der Immobilienpreise erhöht. Sind die Katasterwerte einer Gemeinde einmal geändert, ist eine neue Modifizierung nicht einfach. Zudem sind hierzu gesetzliche Fristen einzuhalten, durch die eine erneute Aktualisierung um einige Jahre hinausgezögert wird. Aus diesem Grund treffen wir heute teilweise auf Katasterwerte, die vor dem Platzen der Immobilienblase aktualisiert wurden und aus denen sich Mindeststeuerwerte ergeben, die über dem durchschnittlichen Marktpreis liegen.

Wird dieser steuerliche Wert beim Abschluss des Kaufvertrags in einer notariellen Urkunde nicht in Betracht gezogen, erfolgt mit größter Sicherheit eine Inspektion durch die Steuerbehörde, vor der es sicher schwer nachzuweisen ist, dass nicht mehr gezahlt wurde, als in der Urkunde angegeben wurde, auch wenn der angegebene Preis dem tatsächlich gezahlten Preis entspricht.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das spanische Finanzamt hat eine Steueramnestie für Rentner verabschiedet

Die spanische Regierung erlässt eine aussergewöhnliche Einkommenssteuererklärungsfrist für alle Ausländer, die in Spanien resident sind and auch für alle spanischen Pensionäre, die nach ihrer Emigration zurückgekommen sind. Diese Personen müssen die gesamte geschuldete Steuersumme unter Erlass der Strafe oder des Säumniszuschlags an das Finanzamt abführen.

Wenn Sie sich länger als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten, gelten Sie automatisch als steuerlich resident, mit der Konsequenz, dass Ihr Welteinkommen in Spanien versteuert werden muss. Dazu zählt auch Ihre Altersrente. Wenn Sie Rentner sind und bisher in Spanien Ihre Steuererklärung nicht vorgelegt haben, haben Sie noch bis Mitte nächsten Jahres Zeit, diese straf- und zinsfrei zu erklären und nachzuzahlen.

Nun gibt es Mindestbeträge, unter denen keine Einkommenssteuer erklärt werden muss. Dieses Mindesteinkommen beträgt für das Jahr 2013 in der Regel bei Renten aus dem Ausland 11.200 € jährlich. Dieser Betrag ist unabhän­gig, ob Sie alleine, oder zusammen mit Ihrem Ehegatten veranschlagt werden wollen. Dies gilt allerdings nicht für staatliche (Beamten) pensionen, da diese immer im Heimatland versteuert werden müssen.

Durch den immer enger werdenden Informations- and Daten austausch zwischen den europäischen Finanzämtern, hat das spanische Finanzministerium Kenntnis davon erhalten, wie viele ausländische Rentner and auch zurückgekehrte Emigrenten Ihre aus dem Ausland kommende Rente hier nicht, oder nicht ordnungsgemäss versteuern. Da es sich bei Rentner oft um ältere Personen, die erhöhte Schwierigkeiten haben die spanische Rechtslage zu kennen, da sie viele Jahre im Ausland gelebt haben and die im Allgemeinen kein grosses Vermögen haben, hat die spanische Regierung für diese Personen die genannte ausserördentliche Frist von 6 Monaten, Beginn ab dem 1.1.2015 verabschied. Dadurch soll diese Personen die Möglichkeit gegeben werden, ihre Schulden mit dem Finanzamt zu bereinigen, indem sie 100% ihres Steuersatzes einzahlen und sich die Versäumniszinsen und Strafen für verspätete Abgabe sparen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Spanien muss die steuerliche Benachteiligung von nicht Gebietsansässigen bei Erbschaften abstellen

Am 16. November 2011 haben wir in unserem Blog einen Artikel über die Anzeige der Europäischen Kommission gegen das Königreich Spanien beim Gerichtshof der Europäischen Union veröffentlicht. Diese Anzeige erfolgte aufgrund der Diskriminierung von nicht Gebietsansässigen bei Erbschaften. Nach einem sehr langen Prozess haben nun die Richter in Luxemburg der Kommission Recht gegeben.

Am 3. September 2014 hat das Gericht der Europäischen Union zum Rechtsmittel der Europäischen Kommission gegen das Königreich Spanien aufgrund von Verstoß gegen die Gründungsverträge der Union das Urteil C127/12 gefällt. In ihrer Klage beantragte die Kommission beim Gerichthof eine Erklärung, nach der Spanien gegen seine Verpflichtungen als europäischer Mitgliedsstaat verstöße, da die steuerliche Behandlung von Erbschaften und Schenkungen Gebietsansässiger und nicht Gebietsansässiger unterschiedlich ausfiel. Dadurch zahlen nicht Gebietsansässige für Erbschaften oder Schenkungen in Spanien weitaus höhere Steuern als Gebietsansässige

Die Klage der Europäischen Kommission ging aus einem Prozess hervor, der bereits 2007 begonnen hatte und in dem die Regierung der Gemeinschaft, Spanien aufgefordert hatte, seine Gesetzgebung zur Besteuerung von Schenkungen und Erbschaften zu ändern. Es wurde eine leichte Änderung vorgenommen, die die Kommission jedoch nicht zufriedenstellte, so dass sie Spanien schließlich verklagte. Trotz der Versuche Spaniens, sich zu verteidigen, wurde letztendlich geurteilt, dass das spanische Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz gegen den freien Kapitalverkehr verstößt, eine der grundlegenden Freiheiten, die von der Union zu schützen sind.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Wichtige Aspekte für den Kauf der Immobilien von nicht Gebietsansässigen

Die Entscheidung, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, sollte immer gut durchdacht sein. Ist aber der Verkäufer nicht in Spanien gebietsansässig, sollten einige Aspekte in Betracht gezogen werden, die oft nicht bedacht werden.

Von den Immobilien an der spanischen Küste ist ein beachtlicher Teil das Eigentum von Personen, die nicht in Spanien gebietsansässig sind, also Ferienwohnungen oder –häuser. Wer eine solche Immobilie von einem nicht gebietsansässigen Eigentümer zu erwerben beabsichtigt, sollte sich vorher gut informieren, um unerwartete Probleme mit den Behörden zu vermeiden.

Oft wird die Zahlung der Gemeindesteuer auf die Übertragung von städtischen Grundstücken vergessen, die in Spanien als “Plusvalía Municipal” bezeichnet wird. Dem Gesetz nach ist diese Steuer vom Verkäufer zu zahlen, weshalb der Käufer den Betrag bei der Berechnung der gesamten Transaktionskosten oft nicht einbezieht. Ist der Verkäufer jedoch nicht gebietsansässig, ist der Käufer dem Gesetz nach verpflichtet, diese Steuer in Vertretung des Verkäufers abzuführen, der der eigentliche Schuldner ist. Diese Ausnahme hat ihre Logik, da so versucht wird, zu vermeiden, dass die Behörden nicht gebietsansässige Verkäufer im Ausland verfolgen müssen, die ihrer Verpflichtung nicht nachkommen. Nach dem Verkauf haben viele nicht Gebietsansässigen kein weiteres Eigentum mehr in Spanien, weshalb sie technisch insolvent sind. Die Stadtverwaltung fordert in diesem Fall die Zahlung von demjenigen, der ihr am nächsten ist, in diesem Fall dem Käufer.
Beim Abschluss eines Kaufvertrags ist daher vom Verkäufer eine entsprechende Sicherheit zu verlangen (oder der entsprechende Betrag vom Kaufpreis einzubehalten). Wird diese Ausnahme von der allgemeinen Vorschrift nicht in Betracht gezogen und werden keine Vorkehrungen getroffen, muss der Käufer, wenn die Behörden die Zahlung von ihm verlangen, da der Verkäufer sie nicht geleistet hat, wohl oder übel dieser Aufforderung nachkommen, da er der Verwaltung gegenüber der einzige Zahlungspflichtige ist. Unabhängig davon kann später die Zahlung privatrechtlich oder zivilrechtlich gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Erbschaftsplanung durch Gründung einer Gesellschaft

Eines der wichtigsten rechtlichen Themen, das die Eigentümer von Ferienwohnungen oder –häusern in Spanien beschäftigt, ist, wie sie das Eigentum mit möglichst geringen steuerlichen Kosten und Abwicklungskosten ihren Erben hinterlassen können. Eine interessante Option besteht darin, eine Handelsgesellschaft zu gründen und das Eigentum auf diese zu übertragen.

In vielen Familien, die ihre Ferien jedes Jahr in Spanien verbringen, wiederholt sich das gleiche Schema: Ein Ehepaar kauft eine Immobilie am Meer, um hier jedes Jahr die Ferien mit seinen Kindern zu verbringen; die Kinder wachsen, gründen eigene Familien und fahren dann mit den eigenen Kindern in das Ferienhaus der Eltern. Die Großeltern, oft schon Rentner, halten die Immobilie selbst in Stand und erledigen alle damit verbundenen Vorgänge, während die Kinder mit den Enkelkindern ihre Ferien dort verbringen. Diese Situation funktioniert ohne weiteres bis die Großeltern sich aus Altersgründen nicht mehr um die Immobilie kümmern können. Ab diesem Zeitpunkt und insbesondere nach dem Tod der Großeltern treten, sofern keine Vorkehrungen getroffen wurden, neben den gewöhnlichen Problemen der Abwicklung einer Erbschaft, Probleme der Verwaltung der Immobilie auf, die abwechselnd von den Erben genutzt wird. Dazu kommt, dass die Ferienunterkunft oft nicht nur von der Familie genutzt wird, sondern zudem an Touristen vermietet wird und dadurch Mieteinkünfte entstehen.

Eine Art, die Erbschaftsabwicklung zu vereinfachen und vor allem eine einfache Verwaltung der Immobilie und der Mieteinkünfte daraus zu ermöglichen ist die Gründung einer Handelsgesellschaft, die dann zur Eigentümerin der Immobilie wird. Ideal wäre es, die Gesellschaft bereits vor dem Erwerb der Immobilie zu gründen. In diesem Fall wäre die Gesellschaft bereits von Anfang an Eigentümerin der Immobilie und die Kosten der Übertragung der Immobilie von den vorhergehenden Eigentümern (die Großeltern im vorstehenden Beispiel) auf die Gesellschaft würden nicht anfallen. Aber auch, wenn dies nicht der Fall ist, sind die steuerlichen Kosten dieser Übertragung geringer als die der Übertragung auf die Kinder durch Erbschaft oder Schenkung. Im Laufe der Zeit können neue Gesellschafter dazukommen (Kinder oder Ehepartner), ohne dass durch diese Änderungen die Kosten und Steuern der Eigentumsübertragung einer Immobilie verursachen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Erhöhung der Kosten der Eigentumsübetragung in Spanien

Die erheblichen Kosten, die mit einer Eigentumsübertragung verbunden sind, können unsere Entscheidung als Käufer oder Verkäufer beeinflüssen, da der Nettopreis nach dem Abzug der Kosten für den Verkäufer viel weniger werden kann, als er sich am Anfang vorgestellt hatte und der Endpreis für den Käufer durch die Kosten und Steuer auch viel höher werden kann, als was er am Anfang kalkuliert hatte.

Die Parteien eines Eigentumsübertragungsvertrages (normalerweise eines Kaufvertrages) dürfen in diesem Zusammenhang das bestimmen, was sie freilich entscheiden; trotzdem werden wir heute darüber sprechen, was das Gesetzt in diesem Fall vorsieht, wenn die Parteien nichts anderes bestimmt hätten:

  • Die gemeindliche Steuer über den Wertzuwachs der verkauften Liegenschaft im Falle eines Grundstück in der Stadt zählt der Verkäufer. Das ist ein Prozent des Unterschiedes zwischen dem Katasterwert im Moment des Erwerbs und dem Katasterwert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Einkommensteuer über den Wertzuwachs zählt auch der Verkäufer. Wenn der Verkäufer nicht resident ist, ist der Käufer verpflichtet, eine Hinterlegung (3% des Preises) als Deckung für diese Steuer direkt dem Finanzamt zu überweisen. Deshalb ist diese Summe gewöhnlich vom Kaufpreis abgezogen. Diese Steuer muss danach konkret kalkuliert werden und dabei handelt es sich auch von einem Prozent des  Unterschiedes zwischen dem erklärten Wert im Moment des Erwerbs und dem erklärten Wert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Eigentumsübertragungsteuer trägt der Käufer. Diese Steuer ist in Katalonien und in anderen Regiones Spaniens nochmal erhöht und jetzt muss der Erwerber dafür ein 10% des Preises zahlen.
  • Die Abrechnung des Notars (ausschliesslich für den Kaufvertrag) zählt der Käufer, wenn die Parteien nichts anderes bestimmen. Die Funktion eines Notars in Spanien (anders als in anderen Ländern) ist aussliesslich den definitiven Vertrag zu beurkunden, den die Parteien ihrerseits im Voraus mit der Hilfe eines Rechtanwalts bestimmt haben. Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist nach spanischem Recht nicht absolut erforderlich aber sehr wichtig, weil der Vertrag ohne Beurkundung nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Und diese Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch ist nicht nur eine Garantie für den Käufer, sondern auch ist diese Eintragung für den Fall notwendig, dass der Käufer (oder ein künftiger Eigentümer des Inmobiliens) eine Finanzierung braucht, wenn diese Finanzierung von der Garantie einer Hypothek abhängt.
  • Gerade deswegen sind auch die Kosten der Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch nach dem Gesetz vom Käufer zu zahlen.
  • Alle Kosten der Vorbereitung der Dokumente, die bei der notariellen Urkunde vorlegen müssen, zählt der Verkäufer (diese Dokumente sind vom Rechstanwalt erledigt bzw. überprüft). Die Kosten der Einschaltung von einem Rechtsanwalt können aber manchmal von beider Parteien geteilt werden, denn der Rechtsanwalt kümmert sich daneben auch darum:
    • beide Parteien Beratung und rechtlichen Beistand im Laufe des ganzen Eigentumsübertragungsverfahrens anzubieten,
    • den Willen der Parteien in die rechtliche und technische Sprache zu übersetzen,
    • die Redaktion des definitiven Kaufvertrages zu formalisieren, um die Beurkundung des Notars vorzubereiten und
    • die fiskalische Tragweite des Geschäfts für beide Parteien vorzusehen, damit die Steuer richtig (und am günstigsten) erklärt wird.

Es ist aber immer besser, dass die Parteien einen (sogar mündlichen)Vorvertrag bestimmt haben, damit der Rechtsanwalt die Interesse beide Parteien ohne Probleme vertreten kann, weil er einfach den im Voraus vorbestimmten Kaufvorbereitungsvertrag der Parteien entwickelt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Kampagne des spanischen Finanzamts um die Zahlung der Einkommensteuer der Nicht-Residente zu verlangen

Die Ausländer, die in Spanien nicht steuerlich gemeldet sind, die aber Eigentum in Spanien besitzen, müssen jedes Jahr eine Steuererklärung über ihre Einkommenssteuer dem staatlichen Finanzamt vorlegen. Es handelt sich um die sogenannte Impuesto de la Renta de No Residentes (Einkommenssteuer der Nicht Residente).

Das spanische Finanzamt war bisher nicht sehr streng, um das zu kontrollieren, dass die Nicht-resident Eigentümer diese Einkommensteuer zahlen. Viele Eigentümer kennen diese Pflicht überhaupt nicht und viele andere verstehen das nicht, warum sie eine Einkommenssteuer in Spanien erklären und zahlen müssen, obwohl sie hier kein Einkommen erhalten, weil sie hier nur ihren Urlaub verbringen, und weder arbeiten oder Zinseinahmen aus Geldanlagen bei der Bank haben. Auch Mieteinnahmen aus den Inmobilien fallen in der Regel nicht an. Trotzdem ist das blosse Besitzen vom Grundeigentum in Spanien (wie in anderen europäischen Ländern auch) fiskalisch als ein Einkommen anzusehen, auch wenn dieses Eigentum nicht vermietet oder verpachtet wird. Die staatlichen Steuernormen gehen davon aus, dass man einen Profit aus den Inmobilien sowieso erhält, auch wenn diese Objekte nicht vermietet werden, wenn das Eigentum nicht das eigene Domizil ist oder wenn das Eigentum nicht wirtschaftlichen Tätigkeiten gewidmet ist, was bei Nicht Residente niemals der Fall sein kann.

Anders als bei der  gemeindlichen Grundsteuer, die sogennante IBI, die jede Gemeinde dem jeweiligen Eigentümer jedes Jahr abverlangt, die aber von der Gemeinde selbst kalkuliert und gefordert wird, bei der staatslichen Einkommenssteuer von Nicht Residente, muss jedes Jahr eine eigene Steuererklaerung von dem gleichen Steuerzahler vorbereitet, kalkuliert und dem Finanzamt vorgelegt werden.

Diesen Monat haben viele Eigentümer, die in Spanien nur ihre Ferien in Eigentumswohnungen oder Eigentumshäuser verbringen, einen Brief des spanischen Finanzamts erhalten, wobei das erinnert wird, dass diese Einkommenssteuer von Nicht Residenten existiert und bezahlt werden muss. Bisher war aber das Finanzamt betreffend dieser Steuer sehr grosszügig. Da die wirtschaftliche Situation so schlecht ist, sieht es so aus, dass das Finanzamt jetzt strenger wird, damit diese Steuer von allen Nicht Residenten, die in Spanien Eigentum besitzen, erklärt und bezhalt wird.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Risikos beim Ankauf von Inmobilien, die vererbt worden sind

Ein Haus zu kaufen ist immer eine wichtige Entscheidung, weil es sich um eine erhebliche Investition handelt. Deshalb muss man immer an die Folgen denken und ganz klar haben, was für Risikos man bei einem konkreten Kauf eingeht.

Jeder Fall hat seine eigene Problematik. Heute möchte ich über einen Fall sprechen,  der typisch ist: die Kinder oder der Ehegatte einer verstorbenen Person erben das Haus oder die Wohnung, wo diese Person ihres ständige Domizil hatte; bei der erforderlichen notariellen Verhandlung, wo diese Erbschaftsannahme formalisiert ist, und um die hohe spanische Erbschaftssteuer zu vermindern, hören die Erben gern auf den Vorschlag, das in der Erbschaftsannahmeurkunde zu  erklären,  dass sie keine Absicht haben, dieses Objekt innerhalb fünf Jahren zu verkaufen. Damit zahlen sie vielleicht überhaupt keine Erbschaftssteuer und kann die Erbschaftsannahmeurkunde im Grundbuch reibungslos eingetragen werden.

Nach ein paar Jahren, haben die Erben das vergessen, dass sie diese steuerbefreiende Erklärung in dem Moment der Erbschaftsannahme beurkundet haben und dann kommt ein Interessent, der einen sehr guten Kaufpreis für das Objekt anbietet (das passierte oft in den goldenen Jahren, bevor die Krise anfing!). Dann entschliessen die Erben sich, zu verkaufen und damit kauft der Käufer und zählt den höhen ausgemachten Preis. Sogar kann eine Bank dabei einschalten, um das Geschäft zu finanzieren, mit der Garantie, dass das Objekt vom Käufer theoretisch frei von Belastungen erworben ist. Aber das ist nicht absolut richtig: es gibt doch eine Belastung, die im Grundbuch eingetragen und zu sehen ist, an die aber niemand (weder der Käufer, noch der Notar, der das Geschäft beurkundet, noch die Bank, die ihr Geld riskiert) denkt: das Finanzamt hat das Recht, die Steuererklärungen zu revidieren, die bei jeder Eigentumsumtragung vorgelegt worden sind, und wenn das Finanzamt nicht damit einverstanden ist, was bei der Umtragung für Steuer kalkuliert und bezahlt worden war, kann das Finanzamt einseitig neue Steuerkalkulationen machen mit der Garantie, dass das Objekt sowieso belastet wird, um diese Verantwortung gegenüber des Finanzamts zu decken, unabhängig wem dieses Objekt heute gehört. Das würde bedeuten (in dem Falle, der wir bisher geschildert haben), dass eine böse Überraschung vom Finanzamt bei dem Käufer des vererbten Inmobiliens eintreten könnte, wenn das Finanzamt das entdeckt, dass die Bedingungen für eine bestimmte Steuerbefreiung nicht aufrechterhalten worden sind:  das Objekt, das durch die Erbschaft ohne Zahlung der Steuer dank der Steuerbefreiung umgetragen worden war, müsste jetzt eine dem heutigen Eigentümer völlig fremde Verantwortung tragen. Und die von dem Finanzamt einseitig kalkuliert Erbschaftsteuer der Kinder oder der Ehegatten für ein normales Haus (plus Strafen, Zuschläge und Zinsen) kann ein hohes Prozent des Werts des Objekts werden.

Wir empfehlen deshalb immer, überhaupt keinen Kaufvertrag oder Vorvertrag zu unterschreiben, ohne dass ein Rechtsanwalt die Problematik des betreffenden Falles überprüft. Dieser Fall ist nur ein Beispiel der Probleme, vor denen ein Käufer stehen könnte, wenn der Kaufvertrag ohne Überprüfung unterschrieben worden ist. Aber es gibt umheimlich viele andere Fallen, wo man aufpassen muss. Das Finanzamt ist in diesem Moment geldgierig, weil es aufgrund der Krise keine Einnahme gibt und, da die müssigen Beämter des Finanzamts heute nicht mehr zu tun haben, sind alle dabei, die Rechtsgeschäfte (Erbschaftsannahmen, Verkäufe, Schenkungen usw.) zu prüfen, die in den letzten vier Jahren beurkundet sind, um das zu versuchen, Ausrede zu entdecken, um Revisionen der damals vorgelegten Steuererklärungen zu machen, wobei neue Liquidationen kalkuliert werden, um zusätzliche Summe als Steuer zu verlangen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Die europäischen Steuerbehörden verstärken ihre Zusammenarbeit

Im Laufe der Jahre haben wir in unserem Büro gesehen, wie das spanische Finanzamt seine Kanäle von Zusammenarbeit mit anderen europäischen Steuerbehörden verbessert hat: jetzt werden alle Arten von Informationen über ihre jeweiligen Steuerzahler ausgetauscht.

Diese Zusammenarbeit beschränkte sich bisher auf die Verfolgung von Immobilien, die in öffentlichen Registern in Spanien auf dem Namen von ausländischen Steuerzahler eingetragen waren, die vollstreckbaren Schulden mit dem entsprechenden ausländischen Finanzamt hatten. Die spanischen Steuerbehörden fungierten einfach als Geldeintreiber, um die Forderungen der ausländischen Finanzämter gegen diese Eigentümer in Spanien (resident oder nicht resident) geltend zu machen.

Jetzt wird die Zusammenarbeit zwischen Steuerbehörden viel weiter gehen und wird im Rahmen von Verwaltungs- oder Inspektionsverfharen entwickelt, welche auf der Grundlage von Daten und Indikatoren eingeleitet werden, die durch ausländische Steuerbehörden beigefügt sind.

Der häufigste Fall ist die Erfahrung der ausländischen Rentner, die in Spanien leben, deren ausländichen Pensionen im Prinzip Steuerfrei sind. Diese Rentner sind jedoch verpflichtet, ihre Pension aufgrund der Progressivität der Einkommensteuern zu erklären: das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und anderen Ländern betrachtet die Renten, die aus öffentlichen Mitteln des anderen Staates im Wohnsitzstaat bezahlt werden, als Steuerfrei im Sinne der Einkommensteuer. Ausgehend von dieser Prämisse halten viele ausländischen in Spanien ansässigen Rentner für unnötig, die Pflicht zu erfüllen, eine jährliche Steuererklärung über die persönlichen Einkommen abzugeben. Allerdings erhalten viele dieser Rentner Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien oder Bankzinsen, die den spanischen Steuerbehörden deklariert werden müssen. Darüber hinaus ergänzen die meisten dieser Rentner ihre Einkünfte aus Mitteln des Staates mit anderen Renten aus privaten Mitteln, die in der Regel viel höher sind. Aufgrund der Progressivität der Eikommensteuer ist der Prozentsatz, der auf das Gesamteinkommen von jemanden mit Wohnsitz in Spanien entsprechen würde, derjenige, der auf diese anderen privaten nicht steuerfreien Einkommen angewandt werden muss, um die Steuer zu berechnen, die in Spanien deswegen bezahlt werden muss. Als Ergebnis kann der endgültige Betrag der an den spanischen Fiskus gezahlten Steuer viel höher sein.

In diesen wirtschaftlich schwierigen Zeiten hat der spanische Staat auf die Inanspruchnahme der Differenz zwischen dem wirklich bezahlten Betrag und demjenigen, der hätte gezahlt werden müssen, gegriffen. Und verlangt allen Betroffenen auch ihre offiziellen Pflichten gegenüber dem Fiskus zu erfüllen. Und all dies dank der wertvollen Zusammenarbeit von ausländischen Steuerbehörden, die einst von der Verfolgung von Immobilien ihrer Landsleute in Spanien, profitierten.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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