Im Rahmen des neuen Unternehmergesetzes kann eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien durch den Kauf einer Immobilie erhalten werden

Die spanische Regierung versucht so, den Immobilienmarkt wieder in Schwung zu bringen, indem Ausländer von außerhalb der EU durch die Gewährung einer Aufenthaltsgenehmigung zur Investition in Spanien angeregt werden, was zudem den Vorteil mit sich bringt, dass sie sich in den Ländern des Schengener Abkommens praktisch ohne jede Einschränkung bewegen zu können.

Auch hier besteht wieder die Gefahr, dass der Anleger den Kauf einer Immobilie als Gelegenheit für seine Geschäfte in Europa betrachtet. Dies könnte dazu führen, dass er nicht eingehend genug prüft, ob der Kauf der Immobilie sicher und seriös ist, da er die Gelegenheit des Erhalts eines legalen Wohnsitzes in Spanien ausnutzen will. Die Gefahr ist die gleiche wie beim Touristen, der seine Ferien genießen möchte, anstatt Anwaltstermine wahrzunehmen. Auch in diesem Fall ist die Anlage ein Mittel und kein Zweck, denn genau wie der Tourist den Erwerb einer Immobilie als Mittel betrachtet, das ihm erlaubt, seine Ferien in Spanien zu sichern, sieht der Unternehmer seine Gelegenheit, über den Kauf der Immobilie die Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, die es ihm erlaubt, sich frei im Schengener Raum zu bewegen. Beide halten es nicht für notwendig, sich beim Kauf entsprechend abzusichern. Treten dann jedoch Probleme auf, sehen sie sich gezwungen, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der diese Probleme, die aufgrund mangelnder unabhängiger und professioneller Beratung entstanden sind, lösen soll. Oft ist es dann aber leider schon zu spät und wenn es überhaupt Lösungen gibt, verursachen diese viel höhere Kosten als eine rechtzeitige Beratung. Gut beratene Anleger können solche Fehler vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Immobilienkauf in Spanien als Anleger – nicht als Tourist

Viele der Millionen Touristen, die jedes Jahr ihren Urlaub in Spanien verbringen, entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in ihrem Urlaubsland. Bei der Investition ihrer Ersparnisse in Spanien wird jedoch oft aus einer Urlaubslaune heraus gehandelt und es werden folgenträchtige Entscheidungen ohne entsprechende Vorsichtsmaßnahmen getroffen.

Der Begriff Tourist hat in allen Sprachen einen leicht negativen Nebengeschmack. Fluggesellschaften bieten unter der Bezeichnung “Touristenklasse” die billigsten Tickets an und in allen Ländern, die vom Tourismus leben –Spanien bildet hier keine Ausnahme- wird der Tourist als leichtes Opfer betrachtet, das nur für kurze Zeit vor Ort ist und das man leicht übers Ohr hauen kann. Dieses Bild vom typischen Touristen, den man ungestraft hinters Licht führen kann, ist hauptsächlich auf die geringen Sprachkenntnisse und die unzureichenden Kenntnisse der örtlichen Gepflogenheiten zurückzuführen, aber auch darauf, dass der Tourist, der ja im Urlaub ist, seine kurze Urlaubszeit genießen will und daher entspannt und unvorsichtig ist und nicht mit der gleichen Vorsicht handelt, wie dies wohl an seinem Wohnort unter gleichen Umständen der Fall wäre.

Mit dem Kauf einer Immobilie ist immer eine große Ausgabe verbunden. In vielen Fällen werden Beträge investiert, die über lange Jahre hinweg angespart wurden. Eine solche Entscheidung sollte entsprechend abgesichert werden und mit der gesamten verfügbaren Information über mögliche rechtliche und finanzielle Risiken getroffen werden. Als Rechtsanwälte sehen wir leider jeden Tag, dass Ausländer beim Kauf von Immobilien betrogen wurden und ihr angelegtes Geld mangels einer entsprechenden Beratung beim Kauf verloren haben. Häufig wird gedacht, eine Beratung sei nicht erforderlich, das Erwachen ist dann oft bitter. Die Kosten einer unabhängigen Beratung sind minimal im Vergleich zu den Risiken, die oftmals unbewusst bei der Unterzeichnung eines Kaufvertrags über eine Immobilie eingegangen werden. Und eine solche Beratung kann nur dann unabhängig sein, wenn sie nicht mit den restlichen am Kaufvertrag  beteiligten Freiberuflern verbunden ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Kampagne des spanischen Finanzamts um die Zahlung der Einkommensteuer der Nicht-Residente zu verlangen

Die Ausländer, die in Spanien nicht steuerlich gemeldet sind, die aber Eigentum in Spanien besitzen, müssen jedes Jahr eine Steuererklärung über ihre Einkommenssteuer dem staatlichen Finanzamt vorlegen. Es handelt sich um die sogenannte Impuesto de la Renta de No Residentes (Einkommenssteuer der Nicht Residente).

Das spanische Finanzamt war bisher nicht sehr streng, um das zu kontrollieren, dass die Nicht-resident Eigentümer diese Einkommensteuer zahlen. Viele Eigentümer kennen diese Pflicht überhaupt nicht und viele andere verstehen das nicht, warum sie eine Einkommenssteuer in Spanien erklären und zahlen müssen, obwohl sie hier kein Einkommen erhalten, weil sie hier nur ihren Urlaub verbringen, und weder arbeiten oder Zinseinahmen aus Geldanlagen bei der Bank haben. Auch Mieteinnahmen aus den Inmobilien fallen in der Regel nicht an. Trotzdem ist das blosse Besitzen vom Grundeigentum in Spanien (wie in anderen europäischen Ländern auch) fiskalisch als ein Einkommen anzusehen, auch wenn dieses Eigentum nicht vermietet oder verpachtet wird. Die staatlichen Steuernormen gehen davon aus, dass man einen Profit aus den Inmobilien sowieso erhält, auch wenn diese Objekte nicht vermietet werden, wenn das Eigentum nicht das eigene Domizil ist oder wenn das Eigentum nicht wirtschaftlichen Tätigkeiten gewidmet ist, was bei Nicht Residente niemals der Fall sein kann.

Anders als bei der  gemeindlichen Grundsteuer, die sogennante IBI, die jede Gemeinde dem jeweiligen Eigentümer jedes Jahr abverlangt, die aber von der Gemeinde selbst kalkuliert und gefordert wird, bei der staatslichen Einkommenssteuer von Nicht Residente, muss jedes Jahr eine eigene Steuererklaerung von dem gleichen Steuerzahler vorbereitet, kalkuliert und dem Finanzamt vorgelegt werden.

Diesen Monat haben viele Eigentümer, die in Spanien nur ihre Ferien in Eigentumswohnungen oder Eigentumshäuser verbringen, einen Brief des spanischen Finanzamts erhalten, wobei das erinnert wird, dass diese Einkommenssteuer von Nicht Residenten existiert und bezahlt werden muss. Bisher war aber das Finanzamt betreffend dieser Steuer sehr grosszügig. Da die wirtschaftliche Situation so schlecht ist, sieht es so aus, dass das Finanzamt jetzt strenger wird, damit diese Steuer von allen Nicht Residenten, die in Spanien Eigentum besitzen, erklärt und bezhalt wird.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Wenn ich meinen Wohnsitz nach Spanien verlege, was soll ich mit meinem Auto tun?

Wenn Sie daran gewohnt sind, rund um die Urbanisationen in der spanischen Küste spazieren zu gehen, haben Sie sicher gemerkt, dass es viele Autos mit ausländischen Nummernschildern gibt, die für Monate oder sogar Jahre am Eingang des Hauses ihren Besitzern geparkt sind. Alle diese Fahrzeuge sind in einer irregulären Situation, die angezeigt werden kann und als Ergebnis sogar eine erhebliche Geldbuße für Schmuggel haben könnte.

Die Verlegung des Wohnsitzes hat sehr wichtige Auswirkungen im täglichen Leben. Einer von denen ist die rechtliche Situation, in der unser Auto sein wird: ein in einem fremden Land registriertes Auto kann in Spanien nur während ein paar Monate legal zirkulieren. Nach Ablauf dieser Frist, sind wir verpflichtet, es in Spanien nach den entsprechenden Verfahren zu registrieren.

Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Situation erschöpft die spanische Verwaltung alle Möglichkeiten, ihre Einnahmen zu erhöhen. Heutzutage können wir eine ungewöhnliche Aktivierung der Inspektion der Polizei feststellen, wobei Straftaten verfolgt werden, mit denen der Staat früher toleranter war. Deshalb sind jetzt ansässige Ausländer, die in Spanien seit Jahren Problemlos ihre alten in Ihrem Heimatland zugelassenen Autos hatten, oft mit hohe Geldstrafen wegen dieser Straftat konfrontiert.

Das Fahrzeug wegen Verlegung des Wohnsitzes zu legalisieren, ist ein sehr komplizierter Prozess, in dem verschiedene Verwaltungen ohne Koordinierung zwischen ihnen beteiligt sind. Wenn unsere Heimat kein Mitglied der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft ist, wie im Falle der Schweiz oder Russlands, müssen wir Import Zollformalitäten formalisieren, bevor das Auto von den offiziellen TÜV-Stationen überprüft werden kann. Darüber hinaus, wenn das Fahrzeug nicht in der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft vermarktet war, werden wir nicht die nötige Übereinstimmungsbescheinigung, vorhanden haben und wir werden verpflichtet sein, einen Sachverständigen zu beauftragen, über seine technischen Spezifikationen zu berichten. Dies verursacht hohe Kosten, welche zusammen mit den Verwaltungsgebühren und der notwendigen Verwaltungskosten diese Legalisierung unwirtschaftlich machen können, abhängig von der Situation und dem Alter des Fahrzeugs. Allerdings können wir nicht vergessen, dass ein Fahrzeug abzumelden oder beim TÜV zu testen, nur im Land der Registrierung vorgenommen werden kann. Das bedeutet, dass wir zu dem Herkunftsland mit dem Fahrzeug zurückfahren müssen, wenn wir uns entschliessen, es nicht in Spanien zu legalisieren. Auf jedem Fall, wenn wir denunziert werden, können die Geldbußen oder das Risiko der Verfolgung für Schmuggel viel höhere Kosten haben.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Neue gesetzliche Anforderungen für Ferienwohnungen

Unsere Küsten heißen während der Saison Millionen Besucher willkommen. Nicht alle sind Eigentümer von Ferienhäusern oder quartieren sich in ein Hotel ein, sondern die Mehrheit, entscheidet sich dafür während des Aufenthalts ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung anzumieten.  Eine neue Gesetzgebung gibt vor gegen die Schwarzvermietung auf diesem Sektor anzukämpfen und über die Aufrechterhaltung der Qualität unserer touristischen Marke zu wachen.

Die neue Regulierung richtet sich an den touristischen Sektor und nicht, wie zuletzt, ohne großen Erfolg, an den Bereich der Regulierung der Wohnungen selbst. Das Gesetz betrachtet als „vivienda de uso vacacional“ diejenigen Immobilien, die vom Eigentümer direkt oder indirekt wiederholt an Dritte überlassen werden im Austausch gegen eine wirtschaftliche Kompensation. Daher muss  jede Beherbergung, die an Touristen vermietet werden könnte, (also eine vivienda im oben genannten Sinne) eine „cédula de habitabilidad“  vorweisen und dass eine ausreichende Möblierung und genügend Einrichtungsgegenstände für die Unterkunft, gemessen an der Anzahl der angebotenen Übernachtungsplätze, vorhanden ist. Bei der „cédula de habitabilidad“ handelt es sich um einen Nachweis der Bewohnbarkeit der Wohnung, die von einem Architekten vorbereitet und bei der Wohnungsbehörde beantragt wird .

Wie wandelt man ein Haus oder eine Wohnung in eine „vivienda de uso vacacional“ um? Das Gesetz vereinfacht so weit als möglich die behördliche Bearbeitung  dieser Wirtschaftstätigkeit indem es das sogenannte „régimen de comunicación previa“  anwendet. Hiernach ist lediglich eine Anzeige der Vermietungsabsicht vor der zuständigen Ortsverwaltung zu stellen und mit der Vermietung kann direkt begonnen werden. In dieser Anzeige erklärt sich der Eigentümer verantwortlich für die Einhaltung der vorgenannten Requisiten. Begleitend muss er, neben seinen Ausweisdokumenten, lediglich die „cédula de habitabilidad“, eine Bestätigung der Energieversorgung und einen Versicherungsvertrag mit ausreichender Deckungssumme vorlegen.

Die Tatsache, dass die Gemeinde sich hierbei einschaltet bedeutet, dass diese frei entscheiden kann, ob sie für diesen öffentlichen Service eine Gebühr verlangt, deren Höhe sie in den gemeindlichen Finanzverordnungen festlegt. Es wäre wünschenswert, wenn die Verwaltungen diese Möglichkeit nicht ausnutzen würden diesen Vorgang gebührenpflichtig zu machen, um weitere Einnahmen zu generieren. Die Norm will die Qualität der den Touristen angeboten Übernachtungsmöglichkeiten überprüfen, nicht hingegen die Kosten erhöhen, was letzten Endes den gegenteiligen Effekt haben könnte, nämlich eine Förderung der Schattenwirtschaft. Der Erfolg dieser Norm hängt von der einfachen Handhabung ohne hohe Kosten sowie einer entschlossenen Inspektion ab.

Der Status einer Beherbergung als „vivienda de uso vacacional“ bedeutet, dass es nicht in einen Zweitwohnsitz oder einen Hauptwohnsitz umgewandelt werden kann und dass die Eigentümer die persönlichen Daten der Übernachtungsgäste registrieren und, in Übereinstimmung mit den anwendbaren örtlichen Sicherheitsbestimmungen, an die Hauptverwaltung der Polizei übermitteln müssen. Der längste mögliche Aufenthalt in einer solchen Beherbergung zu touristischen Zwecken ist drei Monate.

Eine andere ebenfalls zu beantwortende Problemstellung ist, dass es nicht erlaubt ist die Beherbergung zu teilen. Es ist üblich, dass die Eigentümer großer Anwesen einzelne Zimmer an verschiedene Personen vermieten oder das es innerhalb desselben Gebäudes verschiedene separate, vollständig eingerichtete Wohnungen gibt. In diesen Fällen legt das Gesetz fest, dass die Vermietung von diesen lediglich dann möglich ist, wenn für jede einzelne eine „cédula de habitabilidad“ existiert. Im gegenteiligen Fall findet das „régimen de apartamentos turisticos“ Anwendung, hiernach ist es notwendig eine mindestens 10 m² große Rezeption vorzuweisen und die Mindeststandards für Hotels, wie einen zumindest wöchentlichen Reinigungsservice einzuhalten.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Die Einkommenssteuer der Ausländischen Eigentümer

Die Ausländer, die in Spanien nicht steuerlich gemeldet sind, die aber Eigentum in Spanien besitzen, müssen jedes Jahr eine Steuererklärung über ihre Einkommenssteuer dem staatlichen Finanzamt vorlegen. Es handelt sich um die sogenannte Impuesto de la Renta de No Residentes (Einkommenssteuer der Nicht Residente).

Viele Eigentümer verstehen das nicht, warum sie eine Einkommenssteuer in Spanien erklären und zahlen müssen, obwohl sie hier kein Einkommen erhalten, weil sie hier nur ihren Urlaub verbringen, hier weder arbeiten oder Zinseinahmen aus Geldanlagen bei der Bank haben. Auch Mieteinnahmen aus den Inmobilien fallen in der Regel nicht an. Trotzdem ist das blosse Besitzen vom Grundeigentum in Spanien (wie in anderen europäischen Ländern auch) als ein Einkommen anzusehen, auch wenn dieses Eigentum nicht vermieten oder verpachtet wird. Die staatlichen Steuernormen gehen davon aus, dass man einen Profit aus den Inmobilien sowieso erhält, auch wenn diese Objekte nicht vermietet werden, wenn das Eigentum nicht das eigene Domizil ist oder wenn das Eigentum nicht wirtschaftlichen Tätigkeiten gewidmet ist, was bei Nicht Residente niemals der Fall sein kann.

Wie ist diese eigentlich fiktive Rente kalkuliert? Das spanische Gesetz setzt voraus, dass das Einkommen, dass das blosse Besitzen eines Objekts erzeugt, ein bestimmter Prozentsatz des Katasterwerts ist. Dieser Prozentsatz liegt entweder bei ein 2% oder bei 1,1% und das hängt vom Jahr ab, in dem der spanische Kataster (oder besser gesagt, die betroffene Gemeinde) seine eigene Inmobilienswerte revidiert hat. Das Kataster ist ein staatlicher vom spanischem Finanzamt abhängigen Register von Objekten, das den Behörden hilft, Angaben über diese Objekte (Eigentümer, Fläche, Nutzung, Jahr der Bebauung, Grenzen, usw.) zu kennen. Die im Kataster gespeicherte Information kann von den Katasterbeamten oder von den Gemeinden oder von den Eigentümern selbst abgegeben werden. Eine der wichtigsten Angaben, die im Kataster für jeden Objekt aufgestellt ist, ist eigentlich der Katasterwert. Dieser Wert ist von vielen anderen objektiven Angaben abhängig und kann in der Regel hier an der Küste viel niedriger sein als was wir als Marktpreis für diese Liegenschaft setzen würden. Trotzdem ist dieser objektive Wert für fast alle Behörden massgebend und unterliegt der Grundlage vieler Steuern, auch die Einkommenssteuer der Nicht Residenten. Dieser Prozentsatz des Katasterwerts ist dann die Grundlage der Einkommenssteuer der Nicht Residente, die hier von 24% betragt. Die resultierende Summe muss von den Eigentümern jedes Jahr vor dem 31. Dezember des folgenden Jahres bezahlt werden. Das bedeutet, dass die Ausländer, die im Jahr 2011 Eigentum besitzen, müssen vor dem 31. Dezember 2012 die entsprechende Steuererklärung dem Finanzamt vorlegen und die Steuer zahlen müssen. Das Finanzamt hat ab 2008 die Formulare für diese Erklärung gewechselt, was vielen Ausländer, die diese Gesetzänderung nicht rechtzeitig erfahren haben, Probleme mit dem Finanzamt verursacht hat. Bisher hatte man das Formular 214 benutzt, aber jetzt muss mann das Formular 210 benutzen. Die Änderung ist eine Konsequenz der letzten steuerlichen Reformen, in der die Vermögenssteuern abgeschafft wurde. Die Nichtresidentensteuer bleibt jedoch erhalten, weil es sich hierbei um eine Einkommenssteuer und nicht um die Vermögenssteuer handelt. Ansonsten ist für Nichtresidente lediglich noch die Grundsteter, als gemeindliche Steuer, zu entrichten: die sogennante IBI, die jede Gemeinde den Eigentümer jedes Jahr abverlangt, die aber von der Gemeinde selbst kalkuliert und gefordert wird.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Inmobilienskauf ohne Risikos

Bevor Sie ein Objekt in Spanien kaufen, oder irgendwelchen Vertrag unterschreiben, wo das Erwerb eines Inmobiliens ausgemacht wird, müssen Sie damit rechnen, dass ohne die notwendigen Garantien diese Unterschift das bedeuten kann, dass Sie ein grosses Risiko eintreten. Die Kosten der Beratung eines Rechtsanwalts sind winzig, wenn man diese Unkosten mit den riesigen Kosten vergleich, die man tragen muss, wenn ein gerichtliches Verfahren aufgrund einer juristischen Auseinandersetzung einzuleiten wäre. Die juristischen Auseinandersetzungen sind aber sehr einfach zu vermeiden, wenn man die richtige Beratung im Voraus erhalten hat.

Die Dienste eines Rechtsanwalts, bei einer Eigentumsübertragung, schliessen folgende Bereiche ein:

Vorherige Überprüfung des Eigentums:

– Registerdaten: Eigentum, Beschreibung, Belastungen und steuerliche

Belastungen

– Katasterdaten: Beschreibung, Katasterwert

– Steuerdaten des Gutes: Steuerschulden

– Städtebauliche Daten des Gutes: Bewertung, Planung, Belastungen,

Legalität des neuen Baus

– Daten der horizontalen Eigentumsordnung: Schulden, spezielle Steuern

und Abgaben

– Zustand des Baus: Einleitung und Begleitung bei der Erstellung des

entsprechenden Gutachterberichtes

– Immobilienwert: Einleitung und Begleitung bei der Erstellung des

Berichtes über die Wertermittlung

Regelung der Register-, Kataster-, Steuer- sowie der städtebaulichen Daten

Finanzierungs- und Steueranalyse des Vorhabens

Gesellschaftsgründungen und Anmeldung derselben beim Finanzamt

Anmeldung von natürlichen Personen beim Finanzamt

Betreuung bei der Durchführung einer Hypothekenfinanzierung

Vorbereitung und Legalisierung von Dokumenten

– Vorbereitung von Vollmachten

– Beantragen von Apostillen

– Anfordern von einfachen und vereidigten Übersetzungen

Verfassen/Überprüfung des privaten Kaufvertrages, des Optionskaufvertrages,

des Dienstleistungsvertrages, etc.

– Verfassen und Verhandlung

– Überprüfung

– Begleitung bei der Unterzeichnung des Vertrages oder Unterzeichnung

im Namen des Mandanten mittels Vollmacht

Verfassen/Überprüfung der entsprechenden Urkunde (bei Kauf, Hypothek,

Erbannahme, Bauvorhaben, etc.) in Zusammenarbeit mit dem Notar.

– Vorbereitung und Überprüfung der Dokumente, die zur Ausstellung der

Urkunde notwendig sind

– Verfassen des Entwurfes und Überprüfung des vom Notar auf der Basis

dieses Entwurfes erstellten Urkundentextes

– Begleitung bei der Unterzeichnung des Vertrages oder Unterzeichnung

im Namen des Mandanten mittels Vollmacht

Abwicklung der Steuererklärung und Steuerzahlung

Eintragung beim Grundbuch- und Katasteramt

Wechsel der Vertragspartei bei Verträgen mit Strom- und Wasseranbietern,

Telefongesellschaften, etc.

Betreuung bei Verhandlungen mit folgenden Personen/Einrichtungen:

– Verkäufer/Käufer

– Immobilienmakler

– Bauunternehmer

– Chefarchitekt und technischer Architekt

– Notar

– Registerbeamter

– Taxator

– Gutachter

– Bank/Sparkasse

– Versicherungsgesellschaft

– Immobilienverwaltung

– Finanzamt

– Rathaus und andere öffentliche Behörden

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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