Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.

Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer)
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung
15. Anträge für:

a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass
b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes
c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters

16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:

a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen
b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten
c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten
d. Instandsetzung von Wegen
e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden

Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie keine rechtliche Risiko eingehen?

Bitte setzen Sie sich für weitere Information mit uns in Verbindung. Sollten Sie anderweitige Leistungen benötigen, sprechen Sie uns bitte persönlich an.

Tarraco Iuris global management

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Erbschaftsplanung durch Gründung einer Gesellschaft

Eines der wichtigsten rechtlichen Themen, das die Eigentümer von Ferienwohnungen oder –häusern in Spanien beschäftigt, ist, wie sie das Eigentum mit möglichst geringen steuerlichen Kosten und Abwicklungskosten ihren Erben hinterlassen können. Eine interessante Option besteht darin, eine Handelsgesellschaft zu gründen und das Eigentum auf diese zu übertragen.

In vielen Familien, die ihre Ferien jedes Jahr in Spanien verbringen, wiederholt sich das gleiche Schema: Ein Ehepaar kauft eine Immobilie am Meer, um hier jedes Jahr die Ferien mit seinen Kindern zu verbringen; die Kinder wachsen, gründen eigene Familien und fahren dann mit den eigenen Kindern in das Ferienhaus der Eltern. Die Großeltern, oft schon Rentner, halten die Immobilie selbst in Stand und erledigen alle damit verbundenen Vorgänge, während die Kinder mit den Enkelkindern ihre Ferien dort verbringen. Diese Situation funktioniert ohne weiteres bis die Großeltern sich aus Altersgründen nicht mehr um die Immobilie kümmern können. Ab diesem Zeitpunkt und insbesondere nach dem Tod der Großeltern treten, sofern keine Vorkehrungen getroffen wurden, neben den gewöhnlichen Problemen der Abwicklung einer Erbschaft, Probleme der Verwaltung der Immobilie auf, die abwechselnd von den Erben genutzt wird. Dazu kommt, dass die Ferienunterkunft oft nicht nur von der Familie genutzt wird, sondern zudem an Touristen vermietet wird und dadurch Mieteinkünfte entstehen.

Eine Art, die Erbschaftsabwicklung zu vereinfachen und vor allem eine einfache Verwaltung der Immobilie und der Mieteinkünfte daraus zu ermöglichen ist die Gründung einer Handelsgesellschaft, die dann zur Eigentümerin der Immobilie wird. Ideal wäre es, die Gesellschaft bereits vor dem Erwerb der Immobilie zu gründen. In diesem Fall wäre die Gesellschaft bereits von Anfang an Eigentümerin der Immobilie und die Kosten der Übertragung der Immobilie von den vorhergehenden Eigentümern (die Großeltern im vorstehenden Beispiel) auf die Gesellschaft würden nicht anfallen. Aber auch, wenn dies nicht der Fall ist, sind die steuerlichen Kosten dieser Übertragung geringer als die der Übertragung auf die Kinder durch Erbschaft oder Schenkung. Im Laufe der Zeit können neue Gesellschafter dazukommen (Kinder oder Ehepartner), ohne dass durch diese Änderungen die Kosten und Steuern der Eigentumsübertragung einer Immobilie verursachen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Im Rahmen des neuen Unternehmergesetzes kann eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien durch den Kauf einer Immobilie erhalten werden

Die spanische Regierung versucht so, den Immobilienmarkt wieder in Schwung zu bringen, indem Ausländer von außerhalb der EU durch die Gewährung einer Aufenthaltsgenehmigung zur Investition in Spanien angeregt werden, was zudem den Vorteil mit sich bringt, dass sie sich in den Ländern des Schengener Abkommens praktisch ohne jede Einschränkung bewegen zu können.

Auch hier besteht wieder die Gefahr, dass der Anleger den Kauf einer Immobilie als Gelegenheit für seine Geschäfte in Europa betrachtet. Dies könnte dazu führen, dass er nicht eingehend genug prüft, ob der Kauf der Immobilie sicher und seriös ist, da er die Gelegenheit des Erhalts eines legalen Wohnsitzes in Spanien ausnutzen will. Die Gefahr ist die gleiche wie beim Touristen, der seine Ferien genießen möchte, anstatt Anwaltstermine wahrzunehmen. Auch in diesem Fall ist die Anlage ein Mittel und kein Zweck, denn genau wie der Tourist den Erwerb einer Immobilie als Mittel betrachtet, das ihm erlaubt, seine Ferien in Spanien zu sichern, sieht der Unternehmer seine Gelegenheit, über den Kauf der Immobilie die Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, die es ihm erlaubt, sich frei im Schengener Raum zu bewegen. Beide halten es nicht für notwendig, sich beim Kauf entsprechend abzusichern. Treten dann jedoch Probleme auf, sehen sie sich gezwungen, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der diese Probleme, die aufgrund mangelnder unabhängiger und professioneller Beratung entstanden sind, lösen soll. Oft ist es dann aber leider schon zu spät und wenn es überhaupt Lösungen gibt, verursachen diese viel höhere Kosten als eine rechtzeitige Beratung. Gut beratene Anleger können solche Fehler vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Immobilienkauf in Spanien als Anleger – nicht als Tourist

Viele der Millionen Touristen, die jedes Jahr ihren Urlaub in Spanien verbringen, entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in ihrem Urlaubsland. Bei der Investition ihrer Ersparnisse in Spanien wird jedoch oft aus einer Urlaubslaune heraus gehandelt und es werden folgenträchtige Entscheidungen ohne entsprechende Vorsichtsmaßnahmen getroffen.

Der Begriff Tourist hat in allen Sprachen einen leicht negativen Nebengeschmack. Fluggesellschaften bieten unter der Bezeichnung “Touristenklasse” die billigsten Tickets an und in allen Ländern, die vom Tourismus leben –Spanien bildet hier keine Ausnahme- wird der Tourist als leichtes Opfer betrachtet, das nur für kurze Zeit vor Ort ist und das man leicht übers Ohr hauen kann. Dieses Bild vom typischen Touristen, den man ungestraft hinters Licht führen kann, ist hauptsächlich auf die geringen Sprachkenntnisse und die unzureichenden Kenntnisse der örtlichen Gepflogenheiten zurückzuführen, aber auch darauf, dass der Tourist, der ja im Urlaub ist, seine kurze Urlaubszeit genießen will und daher entspannt und unvorsichtig ist und nicht mit der gleichen Vorsicht handelt, wie dies wohl an seinem Wohnort unter gleichen Umständen der Fall wäre.

Mit dem Kauf einer Immobilie ist immer eine große Ausgabe verbunden. In vielen Fällen werden Beträge investiert, die über lange Jahre hinweg angespart wurden. Eine solche Entscheidung sollte entsprechend abgesichert werden und mit der gesamten verfügbaren Information über mögliche rechtliche und finanzielle Risiken getroffen werden. Als Rechtsanwälte sehen wir leider jeden Tag, dass Ausländer beim Kauf von Immobilien betrogen wurden und ihr angelegtes Geld mangels einer entsprechenden Beratung beim Kauf verloren haben. Häufig wird gedacht, eine Beratung sei nicht erforderlich, das Erwachen ist dann oft bitter. Die Kosten einer unabhängigen Beratung sind minimal im Vergleich zu den Risiken, die oftmals unbewusst bei der Unterzeichnung eines Kaufvertrags über eine Immobilie eingegangen werden. Und eine solche Beratung kann nur dann unabhängig sein, wenn sie nicht mit den restlichen am Kaufvertrag  beteiligten Freiberuflern verbunden ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Energieauweis: eine neue Anforderung für den Verkauf von Immobilien in Spanien

Das spanische königliche Dekret 235/2013, vom 5. April, ist gerade in Kraft getreten. Er genehmigt das grundlegende Verfahren für die Zertifizierung der Energieeffizienz von Gebäuden. Unter dieser neuen Verordnung ab 1. Juni 2013 können Sie ohne die Vorlage einer solchen Zertifizierung keinen Vertrag für den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien wirksam formalisieren.

Immobilien zu verkaufen ist eine sehr schwierige Aufgabe in den letzten Jahren geworden, aber nicht nur aufgrund der Krise, sondern auch weil es neue gesetzlichen Anforderungen gibt, welche den Inmobilienverkauf mit der Ausrede behindert haben, die Garantien für den Käufer zu erhöhen. Zum Beispiel: vor kurzem haben wir festgestellt, dass es unmöglich geworden ist, einen Kaufvertrag im Grundbuch einzutragen, wenn die Übertragung des Eigentums nicht im Voraus an die betroffene Gemeinde mitgeteilt wurde, so dass die sogenannte “plusvalía”-Steuer berechnet und ausgezahlt wird. Früher hatten wir auch das erlebt, dass es beim Verkauf eines Wohnhauses das notwendig geworden ist, seine Bewohnbarkeit durch die Einreichung eines Dokuments zu beweisen, das in vielen Fällen, schwierig (oder zumindest langwierig) zu bekommen ist. Und, da meistens solche Aussagen nur die bestehende Sachlage ratifizieren, dient ihre Forderung nur dazu, Prozesse zu verlangsamen und die bereits übertriebenen Kosten und die Bürokratie rund um den Verkauf einer Immobilie zu erhöhen.

Das letzte von Verkäufern von Immobilien zu überwindende Hindernis ist die Verpflichtung, Käufer oder Mieter eine Bescheinigung über die Energieeffizienz des Hauses anzugeben. Dieses Dokument beschreibt, wie das Haus tatsächlich Strom verbraucht und gibt objektive Informationen über die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz, so dass zukünftige Eigentümer oder Mieter des Gebäudes (oder ein Teil davon) die Möglichkeit haben, seine Leistung mit anderen ähnlichen Angeboten zu vergleichen und zu bewerten.

Der Zweck dieser Regelung, wobei der Verbraucher die Energieeffizienz von Gebäuden vergleichen kann, ist die Investitionen zur Energieeinsparung und die Bebauung von energieeffizienteren Gebäuden zu fördern. Darüber hinaus erlaubt diese Richtlinie, Informationen über Kohlendioxid (CO2)-Emissionen aus dem Bausektor zu erhalten, was das Ergreifen von Maßnahmen zur Reduzierung der Emissionen und zur Verbesserung der Energie-Bewertung von Gebäuden erleichtern wird. Lobenswertes Ziel, natürlich, aber leider sehr langfristig, wenn es irgendwann etwas Neues in diesem Land nochmal gebaut wird. Heutzutage, was wir haben, ist ein riesiges Angebot von Gebäuden, die keinen Käufer finden, und sie zu verkaufen ist jetzt mit dieser neuen Richtlinie noch schwieriger geworden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Risikos beim Ankauf von Inmobilien, die vererbt worden sind

Ein Haus zu kaufen ist immer eine wichtige Entscheidung, weil es sich um eine erhebliche Investition handelt. Deshalb muss man immer an die Folgen denken und ganz klar haben, was für Risikos man bei einem konkreten Kauf eingeht.

Jeder Fall hat seine eigene Problematik. Heute möchte ich über einen Fall sprechen,  der typisch ist: die Kinder oder der Ehegatte einer verstorbenen Person erben das Haus oder die Wohnung, wo diese Person ihres ständige Domizil hatte; bei der erforderlichen notariellen Verhandlung, wo diese Erbschaftsannahme formalisiert ist, und um die hohe spanische Erbschaftssteuer zu vermindern, hören die Erben gern auf den Vorschlag, das in der Erbschaftsannahmeurkunde zu  erklären,  dass sie keine Absicht haben, dieses Objekt innerhalb fünf Jahren zu verkaufen. Damit zahlen sie vielleicht überhaupt keine Erbschaftssteuer und kann die Erbschaftsannahmeurkunde im Grundbuch reibungslos eingetragen werden.

Nach ein paar Jahren, haben die Erben das vergessen, dass sie diese steuerbefreiende Erklärung in dem Moment der Erbschaftsannahme beurkundet haben und dann kommt ein Interessent, der einen sehr guten Kaufpreis für das Objekt anbietet (das passierte oft in den goldenen Jahren, bevor die Krise anfing!). Dann entschliessen die Erben sich, zu verkaufen und damit kauft der Käufer und zählt den höhen ausgemachten Preis. Sogar kann eine Bank dabei einschalten, um das Geschäft zu finanzieren, mit der Garantie, dass das Objekt vom Käufer theoretisch frei von Belastungen erworben ist. Aber das ist nicht absolut richtig: es gibt doch eine Belastung, die im Grundbuch eingetragen und zu sehen ist, an die aber niemand (weder der Käufer, noch der Notar, der das Geschäft beurkundet, noch die Bank, die ihr Geld riskiert) denkt: das Finanzamt hat das Recht, die Steuererklärungen zu revidieren, die bei jeder Eigentumsumtragung vorgelegt worden sind, und wenn das Finanzamt nicht damit einverstanden ist, was bei der Umtragung für Steuer kalkuliert und bezahlt worden war, kann das Finanzamt einseitig neue Steuerkalkulationen machen mit der Garantie, dass das Objekt sowieso belastet wird, um diese Verantwortung gegenüber des Finanzamts zu decken, unabhängig wem dieses Objekt heute gehört. Das würde bedeuten (in dem Falle, der wir bisher geschildert haben), dass eine böse Überraschung vom Finanzamt bei dem Käufer des vererbten Inmobiliens eintreten könnte, wenn das Finanzamt das entdeckt, dass die Bedingungen für eine bestimmte Steuerbefreiung nicht aufrechterhalten worden sind:  das Objekt, das durch die Erbschaft ohne Zahlung der Steuer dank der Steuerbefreiung umgetragen worden war, müsste jetzt eine dem heutigen Eigentümer völlig fremde Verantwortung tragen. Und die von dem Finanzamt einseitig kalkuliert Erbschaftsteuer der Kinder oder der Ehegatten für ein normales Haus (plus Strafen, Zuschläge und Zinsen) kann ein hohes Prozent des Werts des Objekts werden.

Wir empfehlen deshalb immer, überhaupt keinen Kaufvertrag oder Vorvertrag zu unterschreiben, ohne dass ein Rechtsanwalt die Problematik des betreffenden Falles überprüft. Dieser Fall ist nur ein Beispiel der Probleme, vor denen ein Käufer stehen könnte, wenn der Kaufvertrag ohne Überprüfung unterschrieben worden ist. Aber es gibt umheimlich viele andere Fallen, wo man aufpassen muss. Das Finanzamt ist in diesem Moment geldgierig, weil es aufgrund der Krise keine Einnahme gibt und, da die müssigen Beämter des Finanzamts heute nicht mehr zu tun haben, sind alle dabei, die Rechtsgeschäfte (Erbschaftsannahmen, Verkäufe, Schenkungen usw.) zu prüfen, die in den letzten vier Jahren beurkundet sind, um das zu versuchen, Ausrede zu entdecken, um Revisionen der damals vorgelegten Steuererklärungen zu machen, wobei neue Liquidationen kalkuliert werden, um zusätzliche Summe als Steuer zu verlangen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Grundbuch, Kataster und Wirklichkeit

In Spanien sind häufig die registrierten Einträge im Kataster und im Grundbuch nicht identisch und beide Register können oft die tatsächlich vor Ort existierenden Flächen widersprechen.

Der Grund dafür ist, dass der Ursprung der jeweiligen Angaben unterschiedlich ist: im Grundbuch oder Eigentumsregister werden ausschliesslich die Angaben eingetragen, die in öffentlichen Dokumenten (wie z.B notariell beurkundeten Verträge oder gerichtlichen Entscheidungen) enthaltet sind; die Angaben des Katasters sind jedoch von den zuständigen Beamten der Gemeinde oder des Finanzamts abgegeben und gespeichert.

Der Funktion der Angaben sind auch unterschiedlich: im Grundbuch trägt eine private Person die Angaben ein, die diese private Person mit der Garantie des öffentlichen Registers verteidigen will; im Kataster stellt die Verwaltung die Angaben auf, die für die Kalkulation der Steuer und die Geltendmachung von ihrer eigenen Forderungen notwendig sind.

Dieser mögliche Widerspruch ist nicht der einzige Unterschied zwischen dem spanischen Grundbuch und anderen ausländischen Eigentumsregistern: ein weiterer und sehr wichtiger Unterschied beim Eigentumsregister in Spanien ist der durch eine notarielle Urkunde zwingend notwendige Eintrag der Gebäudebeschreibung mit Angabe der Konstruktionsflächen – während in einem ausländischen Grundbuch (z. B. in Deutschland) lediglich die eindeutige Grundstücksgröße (und keine Gebäudebeschreibung) eingetragen ist. Das bedeutet, dass bei Veränderungen am Gebäude auch der geänderte Bestand durch eine notarielle „nachträgliche Neubauerklärung“ im Eigentumsregister aktualisiert werden muss. Dies unterbleibt jedoch häufig, entweder aus Unkenntnis, mangels Zahlungsbereitschaft der entstehenden Kosten für Notar, Steuern und Register oder meist, weil es schlicht und ergreifend keine (neue) Baugenehmigung gibt.

Fast alle Verkaufsverträge von Inmobilien hängen von der Finanzierung des Käufers ab und diese Finanzierung ist normalerweise von einer Bank gewahrt, aber immer mit der Garantie der Eintragung im Grundbuch einer hypothekarischen Belastung der gekauften Liegenschaft. Deshalb ist es sehr wichtig, dass die Angaben im Grundbuch der Wirklichkeit nicht widersprechen, weil die im Grundbuch fehlenden Angaben könnten das provozieren, dass die finanzierende Bank den Kaufpreis nicht deckt, der für das Objekt als solche (abgesehen was der Grundbuch wirklich sagt) ausgemacht ist. Deshalb ist es ratsam, wenn man eine Liegenschaft im Markt als Verkäufer anbieten möchtet, alle Eintragungen im Eigentumsregister und im Kataster festzustellen und mit den tatsächlich vorhandenen Flächen zu vergleichen.

Sofern im Kataster die richtigen Größen eingetragen sind, ist es relativ einfach, das Eigentumsregister zu berichtigen. Auch mit einer vorhandenen (auch älteren) rechtskräftigen Baugenehmigung und mit der durch die Gemeinde dokumentierten Schlussabnahme kommt man schnell weiter. Schwierig wird es, wenn Gebäude oder Gebäudeteile existieren, die nicht eingetragen sind und für die es keine behördliche Genehmigung gibt. Hier bleibt nur der langwierige und teure Weg der Baugenehmigung über einen Architekten.

Anders ist wenn nicht nur die faktischem sondern auch die juristischen eingetragenen Angaben nicht stimmen: das passiert oft bei Erbschaftsfälle die nicht formalisiert worden sind oder besonders wenn der Käufer niemals zu einem Notar gegangen ist, um den unterschriebenen Kaufvertrag zu beurkunden. Da im Grundbuch oder Eigentumsregister ausschliesslich die Angaben eingetragen werden, die in öffentlichen Dokumenten enthaltet sind, kann keinen privaten Kaufvertrag registriert werden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das Europäische Mahnverfahren

Die Säumigkeit der Schuldner ist eines der Hauptprobleme, welches sich den wirtschaftlichen Akteuren oftmals stellt. Natürlich vergrößert sich dieses Problem in Zeiten der Krise. Ein wenig genutztes Instrument, um Geld säumiger Schuldner, die in anderen Staaten der Europäischen Union leben, einzutreiben, ist das Europäische Mahnverfahren.

Oftmals haben Klienten, wenn sie in die Kanzlei des Rechtsanwalts kommen die Ansicht, dass sich die Mühe nicht lohne einen Forderungsschuldner, der seinen Wohnsitz in ein anderes europäisches Land verlegt hat und keine Güter mehr in Spanien hinterlassen hat, zu verfolgen und es daher besser sei die Forderung wegen Zahlungsunfähigkeit abzuschreiben. Allerdings gibt es immer Möglichkeiten diese Schuldner zu verfolgen. Eine besonders einfache Methode gibt es, wenn der Schuldner sich in einem anderen Land der Europäischen Union aufhält.

Das Europäische Mahnverfahren ist seit 2006 als Verordnung 1896/2006 des Rates und des Europäischen Parlaments gesetzlich geregelt und im Amtsblatt Nr. L 399 vom 30.12.2006 veröffentlicht. Wie üblich im europäischen Prozessrecht handelt es sich um ein System der Kommunikation zwischen der Justizverwaltung und den Beteiligten basierend auf gegenseitigem Vertrauen der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union. Teil dieser Vertrauensgrundlage ist die Annahme, dass alle Gerichte der Mitgliedsstaaten zuverlässig sind, sowie auch die entsprechenden Systeme der öffentlichen Kommunikation, insbesondere der Post.

Darüber hinaus haben Gesetze dieserart üblicherweise das Ziel die Kommunikation zwischen der Justizverwaltung und den Verfahrensbeteiligten innerhalb der verschiedenen Länder, Sprachen und Kulturen zu vereinfachen. Dies geschieht mittels der Veröffentlichung amtlich übersetzter Formulare im Amtsblatt der Europäischen Union in allen Amtssprachen der Europäischen Union. Hierdurch werden weitere Kosten sowie Interpretationsprobleme vermieden.

Nicht zu vergessen ist, dass die europäischen Regelungen direkt anwendbar sind, also nicht ins jeweilige nationale Recht umgesetzt werden müssen. Jedenfalls ist diese Vorgehensweise für den Gläubiger ein möglicher Weg um seine Forderung vom säumigen Schuldner einzutreiben. Allerdings behält der Gläubiger auch die volle Freiheit auf die etablierten Vorgehensweisen des nationalen Rechts zurückzugreifen, sofern er dies vorzieht. Das Europäische Mahnverfahren gibt vor viel einfacher und schneller zu sein und es vermeide jedes Erkenntnisverfahren sowie die Anerkennung von bestehenden ausländischen Titeln vor der Vollstreckung in dem Land in dem der Schuldner wohnt und in dem wir die Forderung beitreiben müssen.

Der Gläubiger muss dem zuständigen Gericht des eigenen Landes lediglich ein genormtes Formular der Rückforderung vorlegen, welches verschiedenen Anforderungen genügen muss und dann vom Gericht ohne inhaltliche Prüfung direkt an den Gläubiger an seinem neuen Wohnort übermittelt wird. Das Gericht prüft im Voraus nur die Einhaltung der notwendigen Formalia, aber es wird nicht einmal ein Richter benötigt, der diese Aufgabe ausführt.

Dies schließt zweifellos die Möglichkeit, in Übereinstimmung mit dem nationalem Recht, nicht aus in der gleichen Instanz Beschwerde einzulegen (falls das Gericht den beantragten Mahnbescheid nicht erlässt). Wenn das Gericht den Mahnbescheid erlässt, so kann der Schuldner entweder die Forderung erfüllen oder innerhalb einer bestimmten Frist Einspruch einlegen. Wenn nichts dergleichen passiert, so erlässt das Gericht des Ursprungslandes einen Titel, der von jedem Gericht der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union anerkannt wird.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Legalisierung von Gebäuden außerhalb des Gesetzes

Früher war es in unserem Land möglich, Gebäude außerhalb des Gesetzes durch den bloßen Zeitablauf zu legalisieren. Allerdings hat das Gesetz 8/2011 bei der Aufnahme neuer Gebäude in das Grundbuch neue Anforderungen hinzugefügt, was die Rechtssicherheit des Systems verstärkt.

Bei der Veräußerung einer Immobilie, braucht der Käufer in der Regel Finanzierung. Aufgrund der aktuellen Banken-Situation, ist es nicht nur sehr schwierig, heutzutage die Finanzierung zu erhalten, sondern auch praktisch unmöglich, wenn der Käufer die Garantie einer Hypothek an die Bank nicht bieten kann, die ihm das Geld leiht. Um es der Bank zu ermöglichen, die notwendige Hypothek zu registrieren, sollte der reale Wert der zu belastenden Liegenschaft im Grundbuch zum Ausdruck kommen. Dies wird nur erreicht, wenn die Elemente, die einen größeren Wert anbieten, das heißt, die vorhandenen Gebäude, ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sind. Um diese Erbauungen zu registrieren, ist eine notarielle Erklärung des Neubaus immer notwendig und dieses Dokument muss dem Register eingereicht werden, zusammen mit vielen anderen Dokumenten, welche die städtebauliche Rechtmäßigkeit des Gebäudes kontrollieren.

Trotzdem gab es immer eine Hintertür für Gebäude, die das Gesetz stossen, die aber heimlich im Grundbuch am Ende eingetragen werden könnten, mit den wirtschaftlichen und finanziellen Konsequenzen die wir oben genannt haben. Allein das bloße Verstreichen der Zeit ohne Reaktion der zuständigen Planungsbehörden, die Gemeinden, führt zu der Möglichkeit der Regularisierung dieser illegalen Erbauungen. Wenn die Frist für die Strafprozeduren versäumt wird und die Planungsbehörden die illegale Bebauung nicht mehr strafrechtlich verfolgen können, könnten diese Gebäude zum Schluss reglementiert werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt wären. Aber in den heutigen Tagen ist durch die letzte Reform des Gundgesetzes, die wir bereits erwähnt haben, eine wichtige Voraussetzung erforderlich worden, bevor wir die unregelmäßigen Gebäude im Grundbuch eintragen lassen können: wir sollten eine gemeindliche Zertifizierung zeigen, wobei die Tragweite der Situation außerhalb des Gesetzes des Gebäudes festgelegt wird.

Artikel 20.4 des Gesetzes zeigt:
“4 …. im Falle von Bauten, Gebäude und Anlagen, für die keine geeigneten Maßnahmen zur Wiederbeschaffung der Rechtmäßigkeit (durch einen Abriss) wieder aufgenommen werden können, weil die einschlägige Verjährungsfrist verstrichen ist, wird die Registrierung der entsprechenden Urkunden über der Neubauerklärung durch die folgende Vorgehensweise kontrolliert:

  • a) die notarielle Neubauerklärungsurkunde kann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn sie mit einem Zertifikat vom Stadtrat oder von einem zuständigen Techniker, oder mit einer notariellen Beschreibung der Immobilie oder mit einer beschreibend und grafischen Katasterzertifizierung der Immobilie begleitet wird. Diese Unterlagen müssen den Abschluss der Arbeiten in einem bestimmten Datum bestätigen und die Beschreibung muss auch mit dem Titel übereinstimmen. Zu diesem Zweck muss der Kanzler des Grundbuchs überprüfen, ob es eine Randbemerkung im Grundbuch wegen der Einleitung eines Verfahrens gegen die Konstruktion, Bau und Installation notiert ist und dass das Grundstück nicht der Öffentlichkeit gehört oder  dass es dabei Dienstbarkeiten für die öffentliche Nutzung gibt.
  • b) die Eintragung im Grundbuch muss zeichnen, dass die ganze oder ein Teil der Konstruktion, Bebauung oder Installation den geltenden städtischen Verordnungen nicht respektiert. Es wird dann notwendig sein, den Verwaltungsakt der Gemeinde vorzulegen, wobei die Situation gegen das Gesetz deutlich und mit deren rechtlichen Tragweite deklariert wird.
  • c) Der Kanzler des Grundbuchs wird der Stadt über die entsprechenden Einträge in den obengenannten Fällen Bescheid geben und diese Mitteilung an die Gemeinde wird auch in der Eintragung des Grundbuchs erwähnt”.

Diese neue über den ganzen Staat in Kraft getretene Verordnung, mit welcher die Bereitstellung eines gemeindlichen Zertifikats über den Inhalt der städtischen Illegalität der Gebäuden vor der Registrierung erforderlich wird, ist mit dem gesetzlichen Ziel kohärent, durch “Massnahmen über das Grundbuch bei Inmobilienverträge und Geschäfte die juristiche Gewissheit zu gewährleisten und zu verstärken“ und „Schutzmaßnahmen zur Vorbeugung und Ahndung der zukünftigen Situationen zu ergreifen, um die heute sehr negative Auswirkungen der Rechtsungewissheit auf nationale und internationale Investitionen in Immobilien zu vermeiden“.

Hoffen wir, dass irgendwann diese gesetzlichen Maßnahmen die gewünschte Wirkung haben und dass die Sicherheitsimage verbessert, was notwendig ist, um Immobilieninvestitionen, insbesondere von Ausländern, zu fördern.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Internationale Rechtsbeihilfe

Die immer mehr steigenden internationalen wirtschaftlichen und  auch gesellschaftlichen Tätigkeiten führen zu weitverbreitenden internationalen Rechtsfragen im Alltag und gehören folglich auch zu den täglichen Verfahren am Gericht. Es ist heutzutage nicht ungewöhnlich, dass einer oder beide der Beteiligten eines gerichtlichen Verfahrens im Ausland wohnhaft ist/sind oder dass rechtliche Beweislagen über die Grenzen hinaus zu ermitteln sind.

Muss ein Anwalt eine Vollmacht oder eine eidesstattliche Erklärung formalisieren, um zum Beispiel ein internationales Gesetz zu beglaubigen,  einen gerichtlichen Bescheid ins Ausland zuzustellen oder irgendwelche Beweislagen im Ausland zu ermitteln, dann kann das gerichtliche Verfahren sehr kompliziert und langwierig werden und in manchen  Fällen ist es sogar unmöglich durchzuführen.

In Europa ist die Zusammenarbeit zwischen den Regierungen der Staaten in Rechts- und Sicherheisfragen einer der 3 wichtigsten Säulen in der Europäischen Union, zusammen mit der Wirschaftsgemeinschaft und der gemeinsamen Ausländer- und Sicherheitspolitik. Seit der Inkraftsetzung des Amsterdamers Abkommens, kann man die gemeinschaftlichen Bestimmungen auf allen Bereichen betreffend der polizeilichen und justiziellen Zusammenarbeit im Sinne des Titels VI des EU-Vertrags anwenden, obwohl diese “Vergemeinschaftung” der Regeln für die polizeiliche und justizielle Zusammenarbeit muss vom Rat einstimmig beschlossen und von allen ratifiziert Mitgliedstaaten werden.

Bis jetzt war die gemeinschaftliche europäische Justiz noch nicht so entwickelt wie die europäische Währungs- und Wirtschaftsunion oder die interstaatliche Koordination in Auslands- und Sicherheitspolitik, doch in den letzten Jahren wird immer mehr an  Gerichten das europäische Recht angewandt. Das Prinzip der europäischen Regelungen für dieser Fragen der justiziellen Zusammenarbeit ist, die Justizbeamten der Mitgliedstaaten zu ermöglichen, miteinander mit einfachen festgelegten Protokollen enger zusammenarbeiten, vorausgesetzt, dass von Amts wegen oder auf Antrag, internationale Maßnahmen für notwendig vom Richter erachtet wird. Zuerst muss ein Richter dann entscheiden, ob das Gerichtsverfahren internationalen Gesetzen unterliegt. Dannach, passiert es oft, dass sehr wenige Gerichtsbeamte die internationalen Gesetze kennen. Deshalb braucht es sehr professionelle Anwälte mit internationaler Prozesserfahrung, um solche  Verfahren überhaupt durchführen zu können. Es kann sonst somit zu endlos langen Prozessen führen, die manchmal nur zu Zeitverschwendung führen.

Wenn solche Ineffiezienzen in der grundlegenden Struktur der Rechtslage in der Europäischen Union vorhanden sind, was passiert bei grenzübergreifenden juristischen Fällen ausserhalb der Europäischen Union? Dann kann nur eine international Prozesserfahrene Firma wie die Mitglieder von EUROJURIS INTERNATIONAL helfen. Diese Firma arbeitet mit internationalen Anwälten und Beratern zusammen, die wiederum auf solchen Gebieten spezalisiert sind.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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