Obligaciones fiscales de los propietarios de inmuebles en España

Los propietarios de bienes raíces en España deben pagar impuestos sobre sus propiedades independientemente de su lugar de residencia. En la práctica, los propietarios residentes y los no residentes pagan los mismos impuestos en España, aunque los nombres y mecanismos de cobro de estos impuestos difieren.

Un inmueble puede generar ingresos tanto a través del alquiler como por la venta. Además, según la legislación fiscal, la mera tenencia de una propiedad inmobiliaria supone la generación un ingreso ficticio sujeto a impuesto. Todos estos ingresos deben ser declarados en España, quien es el estado competente para recaudarlos. Esto es así conforme a los tratados de doble imposición firmados por España. Estos tratados siguen el modelo general de la OCDE según el cual los ingresos procedentes de bienes inmuebles pueden ser cobrados en el país en el que se encuentran, independientemente del país de residencia fiscal del contribuyente.

Aparte de este impuesto sobre la renta de la Agencia Española de Administración Tributaria, el propietario también debe pagar otros impuestos a otras administraciones: el impuesto municipal de bienes inmuebles, recaudado cada año por el ayuntamiento y, en caso de transmisión de la propiedad, el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que también debe pagarse la hacienda local.

Por último, en Cataluña y en algunas otras comunidades autónomas, existe un impuesto adicional sobre una actividad muy extendida entre inversores extranjeros de la cosa: el arrendamiento a turistas. El impuesto es una pequeña cantidad adeudada por día por persona que pernocte en la propiedad, que debe ser previamente registrada para su uso turístico ante el ayuntamiento.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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El reconocimiento de documentos notariales en el extranjero

Cuando uno reside en un país extranjero y conserva intereses económicos o familiares en su país de origen, es muy frecuente tener que firmar ante un notario local un poder u otro tipo de documento formal, con el que resolver cuestiones jurídicas en el otro país. Los diferentes sistemas jurídicos hacen que este tipo de formalidades genere más complicaciones de las que nos podamos imaginar.

La principal dificultad la encontramos cuando un ordenamiento jurídico exige que determinado documento, para tener validez, sea un documento público. Por ejemplo, en España, tanto el otorgamiento de poderes de representación como las transmisiones de propiedad inmobiliaria son negocios jurídicos que solamente tienen validez si se formalizan a través de un “documento público”. Pero hay países, como en general los de cultura anglosajona, donde no existe esta concepción de “documento público”.

Que un documento sea o no público en los países donde existe este tipo de requisitos depende de la propia ley. En España un documento notarial es un documento público y eso nos garantiza, en el plano de los hechos, que estos son exactos, conforme a lo que el notario ha comprobado personalmente y, en el plano del derecho, que las declaraciones de voluntad que se contienen en el documento son auténticas. En definitiva, todas estas características le dan al documento una fuerza probatoria privilegiada.

Sólo podemos estar seguros de que un documento notarial será reconocido como tal y, por tanto, como documento público en el país donde vaya a utilizarse, si el notario que lo autoriza nos confirma en el propio documento que se cumplen todos los requisitos que la ley exige tanto en el lugar del otorgamiento como en el lugar de utilización. En esos casos, conviene complementar la actividad del notario local con la de un abogado que conozca ambos sistemas jurídicos.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Vivienda de uso turístico: problemas prácticos generados por la burocracia municipal

Uno de los principales problemas de España es la burocracia. En el año 2012 acogimos con satisfacción la regulación del mercado de alquiler de viviendas de uso turístico en Cataluña, http://tarracoiuris-advocats.com/blog/en/?p=66, pero ya en ese momento advertíamos de los riesgos que podría acarrear la prevista intervención municipal.

Nuestros peores presagios se han cumplido y, como era de esperar, los ociosos funcionarios de la administración pública municipal ya han abusado de la capacidad de control que les concedía la ley para, por un lado, crear tasas que incrementan los costes de la actividad y, por otro, lo que es mucho peor, entorpecer la actividad turística con controles innecesarios, no previstos por la ley.

La intención del Decreto 159/2012 de 20 de noviembre, de Establecimientos de Alojamiento Turístico y de Viviendas de Uso Turístico, con respecto a las llamadas “viviendas de uso turístico” (o “habitatge d’ús turístic” en catalán) era fomentar el mercado de alquiler de las viviendas particulares como alojamientos para turistas mediante el establecimiento de controles de calidad. Los municipios tenían la facultad de crear un registro de este tipo de alojamientos y el único requisito exigido formal por la ley para que una vivienda pudiese ser legalmente considerada “de uso turístico” era que ésta dispusiera, lógicamente, de cédula de habitabilidad, lo que tenía que acreditarse en el momento en que un propietario de una vivienda comunique al ayuntamiento su voluntad de convertirla en alojamiento turístico.

Sin embargo, poco han tardado los funcionarios municipales en aprovecharse de la información obtenida en estas comunicaciones de inicio de actividad para inspeccionar las situaciones urbanísticas en que se encontraban estas viviendas y amenazar con sanciones por posibles incumplimientos de tipo urbanístico. Incumplimientos que llevaban posiblemente muchos años produciéndose sin que los funcionarios municipales se hayan molestado nunca en combatirlos y que nada tienen que ver con la actividad de alojamiento turístico que la ley pretendía normalizar. La actitud de los funcionarios, una vez más, no hace sino potenciar la economía sumergida, como siempre ha ocurrido en este país: son sólo activos si se les facilita su trabajo poniéndoles información encima de su mesa, pero difícilmente perseguirán un incumplimiento por su propia iniciativa.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Hacer negocios en el extranjero a través de un representante

Cuando tenemos intereses en otro país diferente al país de nuestra residencia, es habitual que debamos gestionarlos a distancia, para lo que normalmente apoderamos a una persona de nuestra confianza. El acto de “apoderar” está sometido siempre a rígidas formalidades, dada la trascendencia jurídica de un apoderamiento.

Estas formalidades son aún más estrictas si el documento que acredita al apoderado como representante se ha de utilizar para gestionar negocios en un país diferente al país en el que este documento se ha formalizado. Nos estamos refiriendo a casos muy habituales que tratamos a diario en el despacho: un inglés que desea comprar finca en España y quiere ser representado en el acto de la venta por un profesional español; o un ruso que, mientras pasa sus vacaciones en España, ha de realizar una gestión en un banco en Suiza y quiere apoderar a una persona de su confianza en ese país para representarlo ante el banco suizo; o un alemán, que reside en España, pero ha de liquidar una herencia en Alemania y necesita que alguien de su confianza se ocupe de ello. Se trata de situaciones en las que siempre hay que formalizar un documento en el que se da el poder de representación a otra persona y ese documento se ha de utilizar en un país diferente al país donde se ha expedido.
Los documentos que contienen poderes de representación con capacidad de disponer, por su trascendencia jurídica, en todas las legislaciones del mundo, han de estar sometidos a la “fe pública” para ser válidos, es decir, que en su formalización ha de intervenir una persona reconocida públicamente como fedatario (normalmente un notario o un funcionario de la administración pública). El fedatario constata que la persona que firma el documento es realmente quien dice ser y está en sus plenas facultades mentales (o, como mínimo, así lo manifiesta). Con eso el documento de apoderamiento se convierte en un “documento público”. Sin embargo, para que este documento público sea reconocido como tal por otras administraciones públicas diferentes a las del país del otorgamiento, hace falta que el fedatario que lo ha autorizado sea reconocido por otra autoridad de ese mismo país que es a su vez reconocida por las autoridades del país en el que el documento va a ser utilizado. Por ejemplo, un poder que hemos otorgado ante un notario español y que debe ser utilizado en Alemania, debe ser reconocido como documento notarial auténtico por las autoridades alemanas. En la mayoría de los países de nuestro entorno este reconocimiento internacional del fedatario local se hace mediante un sello llamado “Apostilla”. En el caso propuesto, el poder otorgado ante notario español, debería ser apostillado por el colegio notarial, que es la autoridad española reconocida por las autoridades alemanas para autorizar la firma de un notario español.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Evite problemas a sus herederos con el reparto de la herencia

El reparto de una herencia es la causa más habitual de conflictos de tipo personal entre miembros de una familia. Evitarlo es un acto de responsabilidad que podemos cumplir antes de nuestro fallecimiento de muchas maneras.

No hay duda de que la copropiedad es la institución jurídica que más problemas crea en el quehacer diario de nuestro despacho de abogados. Compartir la titularidad de inmuebles, de cuentas bancarias, de vehículos, etc. puede llegar a complicar tanto la gestión económica, documental y fiscal de estos bienes que acaba haciéndolos poco rentables o incluso disminuyendo efectivamente su valor.

Prueba de que las cotitularidades de bienes no son algo deseable es que raras veces se constituyen de manera voluntaria. Suelen nacer como consecuencia no querida de otro hecho anterior con transcendencia jurídica: la disolución de un matrimonio o de una sociedad, o un fallecimiento. Hoy vamos a centrarnos en las comunidades de bienes procedentes del fallecimiento de su titular originario, o sea, las herencias.

La manera más sencilla y barata de repartir una herencia es mediante la formalización de un testamento. Para dotar de garantías de efectividad al testamento, éste debe ser un documento público (otorgado ante notario) y la validez de su contenido debe ser verificada con anterioridad por nuestro abogado de confianza. El reparto de la herencia por vía testamentaria se suele hacer mediante la disposición de “legados”, es decir, obligando al heredero universal a entregar a determinadas personas determinados bienes. Una garantía suplementaria del cumplimiento de esta obligación de entregar bienes concretos a personas concretas por parte del heredero es la institución de un albacea.

Otros modos de evitar problemas de reparto entre nuestros sucesores es realizar donaciones en vida. El coste fiscal de una transmisión de propiedad a través de una donación es similar al de hacerlo por vía de la herencia, pero tiene la ventaja de que todo queda formalizado en vida del transmitente. La desventaja es que, a diferencia del testamento, si nos arrepentimos de la decisión tomada, no hay posibilidad de cambiar la situación creada sin contar con el beneficiario.

De un modo u otro, si queremos que nuestra memoria perviva en un entorno de armonía familiar, vale la pena repartir nuestra herencia de la manera más ecuánime posible antes de nuestro fallecimiento: nuestros sucesores nos lo agradecerán.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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¿Ha vuelto ya el momento de comprar inmuebles en España?

Tras varios años de caídas continuadas en los precios y en el volumen de ventas, por fin las estadísticas empiezan a presentar resultados positivos. Muy reducidos, pero que rompen la tendencia a la baja. La coyuntura internacional quizás podría animarnos tomar decisiones de inversión en inmuebles en España.

Se prevé un descenso importante en el número de turistas rusos este año en la costa española, dada la inestabilidad generada por crisis entre Rusia y Ucrania y, principalmente, a causa de la devaluación del rublo. También el euro está sufriendo una devaluación progresiva, y todo apunta a que esta tendencia seguirá en el futuro. Pero estas noticias, aparentemente negativas, pueden tener otra lectura: siempre que se han devaluado las monedas, los ciudadanos conscientes han buscado invertir sus ahorros en bienes “refugio” y, a lo largo de la historia, el refugio más generalizado de los ahorros siempre han sido los inmuebles.

Además, los españoles han heredado de sus mayores una mentalidad muy conservadora basándose en la cual, toda persona de provecho ha de hacerse propietario a lo largo de su vida. Esta mentalidad ha influido de manera importante en el mercado inmobiliario, generando tradicionalmente una demanda superior a lo previsible en cada coyuntura económica. Y, por otro lado, son cientos de miles los extranjeros que desean un retiro apacible en la costa española o poder venir a veranear a ella cada año, para lo que no dudan en adquirir un inmueble donde disfrutar con seguridad de España en una vivienda de propiedad.

Todos estos factores nos devuelven al principio, siempre aceptado, de que invertir en inmuebles en España es una inversión segura. La gravísima crisis de estos últimos años no nos debe hacer olvidar que, desde hace decenios, los inmuebles han representado la mejor y más segura manera de invertir los ahorros en nuestro país. Y, justamente, esta crisis ha devuelto la racionalidad al nivel de precios, hasta unos niveles que, por lo que demuestran mes tras mes las estadísticas, ya han tocado fondo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Servicios profesionales para pensionistas residentes en el extranjero

Tras toda una vida de trabajo merecemos disfrutar de una pensión y somos muchos los que deseamos jubilarnos en un país extranjero. Al tomar esta decisión se nos plantean dudas importantes con respecto al cobro de la pensión. Para cobrar una pensión en España como residente extranjero hay que tener en cuenta una serie de cuestiones que pueden resultar difíciles de resolver.

La regulación española de las pensiones es tremendamente compleja, si bien esta legislación no resulta aplicable a los residentes en España que cobran pensiones desde el extranjero. A éstos se les aplican los Convenios Bilaterales de Seguridad Social. En España, la autoridad competente de bienestar social es la Seguridad Social.

Una de las situaciones más comunes es la de quien decide continuar su vida en el extranjero cuando ya está recibiendo una pensión en su país de origen. La pregunta es cómo cumplir con las condiciones para seguir recibiendo con todas las garantías su jubilación en el lugar de residencia en el extranjero. Hay que preparar un paquete de documentos que deben ser presentados ante la autoridad de protección social en el estado pagador de la pensión.

Por otro lado, regularmente hay que confirmar que el beneficiario de una pensión sigue vivo y con derecho a cobrarla. Cualquier incidencia en esta cuestión puede detener los pagos y provocar serios problemas al pensionista en el extranjero.

Otra situación problemática es la del ciudadano que trabajó durante la mayor parte de su vida en su propio país, pero ahora trabaja en el extranjero y está dispuesto a permanecer y vivir en este último mismo país durante su jubilación. En este caso, hay que calcular la opción más rentable contabilizando según los tratados internacionales aplicables los períodos trabajados en uno y otro país.

La casuística es extraordinariamente variada y en algunos casos puede dar lugar a situaciones muy complejas, dadas las diferencias entre las legislaciones de los distintos países sobre la edad mínima de jubilación, el mínimo de años trabajados, las exigencias con respecto a las pensiones no retributivas, etcétera. Lo mejor es contar con apoyo profesional en el momento de tomar decisiones sobre estas cuestiones tan fundamentales al final de nuestra vida laboral.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Las obligaciones fiscales y administrativas del arrendador de viviendas turísticas

Son muchos los aspectos a tener en cuenta a la hora de alquilar una casa de vacaciones durante la temporada turística, muchos de ellos desconocidos por la mayoría de los inversores extranjeros que suelen dedicar a esta actividad su propiedad en la costa durante el verano.

Las normas catalanas que regulan el alquiler de viviendas turísticas se han vuelto especialmente rígidas en los últimos años. La principal razón política de este endurecimiento normativo hay que encontrarla en la voluntad de luchar contra actividades fiscalmente opacas, ya que muy pocos arrendadores de viviendas turísticas declaran al fisco español los rendimientos obtenidos por esos alquileres (y existe la obligación de declararlos, tanto si el propietario del inmueble es fiscalmente residente como si no lo es).

Sin embargo, hay una razón de mayor peso para comprender la motivación de la administración catalana a la hora de controlar el acceso al mercado de las viviendas de uso turístico: en la costa y en los cascos históricos de las grandes ciudades, especialmente en Barcelona, los pisos turísticos se han convertido en un problema social, por el comportamiento no siempre lo suficientemente cívico de sus ocupantes (que cambian cada semana) y en problema económico, por la competencia desleal que pueden suponer al sector hotelero.
Como propietarios hay que tener en cuenta que no podemos ofertar una vivienda para su alquiler de temporada si la misma no está debidamente registrada previamente en un registro municipal de viviendas turísticas, enfrentándonos a elevadas muy multas si lo hacemos (aunque solamente hallamos publicado un anuncio en internet, sin haber llegado a ocupar la vivienda). El acceso a este registro supone, a priori, un control burocrático de las condiciones de habitabilidad y de eficiencia energética de la vivienda y, posteriormente, una base de datos al servicio de las autoridades fiscales para reclamar el pago de las correspondientes tasas turísticas (que debe abonar cada ocupante por cada noche de estancia) y el impuesto de la renta devengado.

El procedimiento de registro de un inmueble como una vivienda de destino turístico puede generar complicaciones inesperadas (que pueden llegar a hacer imposible legalmente el alquiler de la vivienda). Si usted tiene el deseo alquilar a turistas un apartamento o una casa, le podemos ofrecer nuestros servicios, para ayudarle en el registro del inmueble en el municipio, la redacción de los contratos de arrendamiento y el cumplimiento de todas las obligaciones formales y fiscales con una garantía total.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Cuando fallece un ser querido, ¿cómo saber si somos los beneficiarios de un seguro de vida contratado por él?

Muchas personas no saben con seguridad cuántos seguros de vida tienen contratados. Y es posible que las personas designadas como beneficiarias de esos contratos tengan aún mucho menos conocimiento sobre sus derechos. Existe por tanto el riesgo de que un familiar haya pagado por un seguro de vida del que seamos beneficiarios y que nos quedemos sin cobrarlo tras su fallecimiento por desconocimiento.

Y es que a lo largo de nuestra vida vamos acumulando contratos de seguros de vida: no sólo nos los ofrecen las empresas especializadas en seguros sino también los bancos y las financieras, quienes, a menudo, más que ofrecerlos, los exigen como requisito para el acceso al crédito. Y a veces un seguro de vida va incluido gratuitamente en otra oferta de servicios, generalmente de carácter financiero.

Para evitar estas situaciones se ha creado en España el Registro de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento, que depende del Ministerio de Justicia, cuya finalidad es suministrar la información necesaria para que pueda conocerse por los posibles interesados si una persona fallecida tenía contratado un seguro para caso de fallecimiento, así como la entidad aseguradora con la que lo hubiese suscrito, a fin de permitir a los posibles beneficiarios dirigirse a ésta para constatar si figuran como beneficiarios y, en su caso reclamar de la entidad aseguradora la prestación derivada del contrato.
El Registro de Contratos de Seguros de cobertura de fallecimiento es público y podrá tener acceso al mismo cualquier persona interesada en obtener información acerca de si una persona fallecida tenía contratado un seguro para caso de fallecimiento y de la entidad aseguradora con quien esté suscrito. El acceso al Registro sólo podrá realizarse una vez fallecido el asegurado, previa acreditación de tal circunstancia, y siempre que hayan transcurrido quince días desde la fecha de defunción. El plazo durante el que estarán disponibles los datos en el Registro será de cinco años.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Recordatorio de la Agencia Tributaria sobre las normas tributarias para los pensionistas que viven en España

Muchos beneficiarios de pensiones extranjeras, residentes en España, reciben en estas semanas una carta de las autoridades fiscales con un recordatorio sobre el pago de impuestos por sus pensiones extranjeras, que ya no están „exentas“ conforme a los recientes cambios legales en los “Convenios para evitar la doble imposición “. El texto de la carta contiene el mensaje siguiente:

La Agencia Tributaria española ha verificado la existencia de contribuyentes obligados al pago del impuesto sobre la renta (IRPF), que reciben pensiones desde el extranjero que no han sido declaradas correctamente, lo que ha llevado a acciones de control por parte de las autoridades fiscales.

Teniendo en cuenta las circunstancias especiales de los grupos afectados, socialmente vulnerables, la “Disposición Adicional Única” a la Ley 26/2014, de 27 de noviembre (BOE de 28 de noviembre) ha aprobado dos medidas excepcionales, de las que se le informa al pensionista, con el fin de que éste pueda evaluar si se encuentra en las circunstancias que le permitirían beneficiarse de ellas.

Por un lado, condonación de sanciones, recargos o intereses que surjan como consecuencia de la regulación, bien se deba esta regularización a la acción de la Agencia Tributaria o se presente de forma espontánea por los contribuyentes.

Por el otro – para promover la regularización voluntaria de estas situaciones se aprueba un plazo extraordinario, que termina el 30 de junio de 2015, durante el cual se podrán presentar declaraciones de impuestos (IRPF) por períodos no prescritos hasta el 01 de enero 2015, incluyendo de forma correcta de las pensiones percibidas.

La presentación de declaraciones en el plazo indicado debe ir acompañada del pago de la cuota tributaria adecuada, pero sin la obligación de pagar las sanciones, intereses o recargos.

Transcurrido el plazo extraordinario sin haberse acogido al mismo, las posibles regulaciones que se realicen seguirá el régimen tributario general sin excepción alguna.

Carlos Prieto Cid – Abogado