Location touristique et communautés de propriétaires

Nous avons déjà écrit sur les exigences administratives pour la location de propriétés aux vacanciers. Aujourd’hui, nous examinons les problèmes juridiques qui peuvent surgir avec les voisins de la communauté de propriétaires.

Le gouvernement a mis en place des contrôles sociaux, économiques et fiscaux sur le marché de la location touristique. Cela était nécessaire parce que la location de vacances peut affecter les prix du logement, la composition des quartiers et les bonnes relations entre voisins. Politiquement, ce sont des questions très sensibles. Récemment, il y a même eu des campagnes très discordantes de la part du voisinage et des groupes sociaux contre le tourisme, un phénomène qualifié de « tourisme-phobie » par des médias. Ces groupes disent que le boom de la location de vacances a causé des problèmes sociaux, en particulier dans les centres historiques des villes et dans les communautés de voisins dans les zones touristiques.

Ainsi, le gouvernement exige maintenant l’accomplissement de diverses exigences si Vous voulez louer une propriété aux touristes. Premièrement, la propriété doit avoir un numéro d’enregistrement spécial. Ce numéro, émis par le Registre du Tourisme de Catalogne (RTC), commence par le préfixe HUT, acronyme de « propriété à usage touristique » en catalan. Deuxièmement, vous devez enregistrer la propriété auprès de la police afin que vous puissiez enregistrer les détails des personnes qui passent la nuit dans votre propriété. Enfin, vous devez payer la taxe de séjour catalane (taxe IEET) sur une base continue.

En plus de devoir se conformer à ces exigences administratives, vous devez également prendre en compte si la propriété que vous souhaitez laisser est part d’une communauté de propriétaires. Si vous avez un appartement dans un immeuble avec des parties communes ou une maison ou un duplex dans un domaine avec des services communs (piscine, installations sportives, etc.), votre propriété peut être affecté par les décisions de la communauté de propriétaires sur les possibilités d’utilisation de votre propriété. Les associations de propriétaires votent de plus en plus pour interdire certaines utilisations de propriétés. Cela inclut souvent interdire aux propriétaires de louer leurs propriétés aux vacanciers.

Que pouvez-vous faire pour protéger vos droits de propriété dans de tels cas ? Vous devez demander des conseils professionnels pour analyser exactement quelles options vous avez. Nous serions plus qu’heureux de vous fournir ce conseil. Veuillez nous contacter si vous vous trouvez dans cette situation ou si vous avez des questions.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Rédiger des directives anticipées : aidez votre famille à prendre les décisions que vous voulez

Si vous êtes en fin de vie, vos proches peuvent être obligés à décider quel traitement médical vous devriez recevoir et si vous devez interrompre le soutien de la vie. Vous pouvez prendre ces décisions plus facilement en laissant une directive anticipée sur les soins de santé avancée, également appelée en Espagne testament de vie.

Qui décidera pour vous si vous êtes dans l’incapacité de décider à cause d’une maladie ou d’une blessure ? Vous pouvez signer un document devant un notaire ou des témoins et établir qui prendra les décisions en votre nom et qui pourra parler avec les professionnels de la santé qui exécutent ces décisions. Vous pouvez également indiquer les critères personnels qui doivent être pris en compte pour prendre ces décisions, lorsque, en raison de votre état physique ou mental, vous ne pouvez pas exprimer directement votre volonté.

Ces critères personnels peuvent faire référence, par exemple, à vos souhaits concernant la qualité de vie en termes de tolérance à la douleur ou d’indépendance fonctionnelle. Vous pouvez également spécifier où vous voulez passer vos derniers jours et dans quelles situations de santé s’appliquent ces critères personnels (démence, maladie irréversible, etc.).

Une fois que vous avez spécifié qui décide pour vous, les critères de prise de décision, et quand et pourquoi les décisions doivent être prises, vous pouvez donner des instructions sur les procédures de santé que vous souhaitez effectuer. Par exemple, vous pouvez demander que votre vie ne soit pas inutilement prolongée par des moyens artificiels. Dans votre testament de vie, vous pouvez également indiquer si vous voulez des soins spirituels dans vos derniers moments et si vous voulez donner vos organes.

En Catalogne, pour faciliter l’accès des médecins à ces informations personnelles, la directive sur les soins de santé avancés peut être enregistrée avant le ministère de la Santé. En enregistrant le document, il est inclus dans l’histoire médicale partagée avec les patients. Cette information peut également être consultée par des professionnels autorisés ailleurs en Espagne.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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La nécessaire coordination entre le registre de la propriété et le cadastre

Comme nous l’avons déjà commenté sur ce blog, il existe deux systèmes d’enregistrement et de garantie des titres sur les biens immobiliers en Espagne: le registre foncier et le cadastre. Avoir deux systèmes signifie qu’il peut y avoir des incohérences dans les données enregistrées.

Les données enregistrées peuvent différer d’un système à l’autre car la source d’information et le but diffèrent dans chaque système. Le Cadastre fournit les détails de la propriété à l’administration fiscale espagnole pour la collecte des impôts. Cette information provient des déclarations fiscales volontiers et des inspections. Par contre, le registre foncier a pour but de garantir et de protéger les titres de propriété particulières. Les titres doivent être des instruments publics pour pouvoir être enregistrés. Les informations contenues dans le registre foncier sont donc plus rigoureuses que celles contenues dans le cadastre, car la source d’information est soumise à des exigences plus strictes.

Afin que les données stockées dans chaque système soient cohérentes et que ces données reflètent mieux la réalité, le gouvernement espagnol a introduit en 2015 une procédure simple de coordination des données dans les deux systèmes. Cette procédure a devenu plus populaire avec le temps. Vous pouvez maintenant mettre à jour les données enregistrées pour les rendre cohérentes dans les deux systèmes et vous assurer qu’elles reflètent la réalité. La procédure est assez automatique et donne lieu à de nombreux avantages. Si les données enregistrées sont cohérentes et reflètent fidèlement la réalité, vendre votre bien ou le transférer de toute autre manière (par hypothèque, don, etc.) devient beaucoup plus simple. Ces avantages influent sur la valeur marchande de la propriété.

Je vous encourage donc à vérifier que les détails sur votre propriété dans le cadastre et le registre foncier sont les mêmes et reflètent la réalité. Si vous trouvez le contraire, contactez-nous. Nous pouvons vous aider à rectifier le problème. En réglant le problème, Vous aurez la tranquillité d’esprit que vos droits de propriété sont entièrement protégés par le registre foncier et que vous ne payez que la taxe que vous devez légalement.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Obligations fiscales des propriétaires immobiliers en Espagne

Les propriétaires d’immeubles en Espagne doivent payer des impôts sur leurs immeubles indépendamment de leur lieu de résidence. Dans la pratique, les propriétaires résidents et non-résidents paient les mêmes taxes en Espagne, bien que les noms et les mécanismes de recouvrement de ces taxes diffèrent.

Une propriété immobilière peut générer des bénéfices, soit par la location, soit par vente. En vertu de la législation fiscale, le fait de posséder une propriété génère un revenu théorique imposable. Tous ces revenus doivent être déclarés en Espagne, et l’Espagne est l’État compétent pour percevoir toute taxe due. Ceci est conforme à tous les traités de double imposition signés par l’Espagne. Ces traités suivent le modèle général de l’OCDE en vertu duquel les revenus provenant des biens immobiliers peuvent être collectés dans le pays où il se trouve, quel que soit le pays de résidence fiscale du contribuable.

En plus de cet impôt sur le revenu de l’agence fiscale nationale espagnole, le propriétaire doit également payer des autres taxes dues à d’autres organismes. Cela comprend, par exemple, la taxe foncière municipale perçue chaque année par le conseil local. Et, lorsque vous vendez votre propriété, l’impôt sur les gains en capital que vous devez également payer au conseil.

Enfin, en Catalogne et dans d’autres communautés autonomes, il existe une nouvelle taxe sur une activité très répandue parmi les investisseurs étrangers des propriétés côtières : le bail à court terme aux touristes. La taxe est une petite somme due par nuit pour chaque personne qui séjourne dans la propriété, qui doit être enregistrée à des fins touristiques avant le conseil local.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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La reconnaissance des documents notariés à l’étranger

Les expatriés ayant des intérêts financiers ou familiaux dans leur pays d’origine doivent souvent s’adresser aux notaires locaux pour signer des procurations et d’autres documents formels pour s’occuper de questions juridiques dans leur pays d’origine. Les différences entre les systèmes juridiques signifient que ces types de formalités génèrent plus de complications que nous ne l’imaginions possibles.

Le problème principal se pose lorsque la loi exige qu’un document particulier soit exécuté en tant qu’instrument notarial « public » pour qu’il soit valide. En Espagne, par exemple, les transactions juridiques telles que la délivrance de procurations et le transfert de biens immobiliers ne sont valables que si elles sont exécutées par un « document public » notarié. Mais il y a des pays, par exemple, la plupart des juridictions de droit commun « common-law », où ce type de « document public » n’existe pas.

Ce qui rend un document “public” dans les pays où ce type d’instrument existe dépend de la loi de chaque pays. En Espagne, les documents notariés sont des documents publics qui garantissent que les faits énoncés dans ces documents sont vrais parce que le notaire a personnellement les vérifié et que, d’un point de vue juridique, les déclarations d’intention faites dans ces instruments sont authentiques. Fondamentalement, toutes ces caractéristiques donnent à ces documents une force probante privilégiée.

Nous ne pouvons être sûrs qu’un instrument notarié sera reconnu comme tel et, par conséquence, en tant que document public dans le pays où il doit être utilisé, si le notaire qui l’autorise confirme dans le document lui-même que toutes les exigences légales ont été accomplies, tant à la fois dans la juridiction où il a été exécuté comme où il doit être utilisé. Dans ces cas, en complément et en garantie du service fourni par le notaire local, il est conseillé de demander l’avis d’un avocat connaissant les deux systèmes juridiques.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Évitez des problèmes entre vos héritiers

Une cause commune de conflits familiaux est la répartition des héritages. Avant de mourir, il est de notre responsabilité de prendre une des nombreuses mesures disponibles pour s’assurer que de tels conflits ne se produisent pas.

La copropriété est de loin ce qui crée la plupart des problèmes que nous rencontrons quotidiennement dans notre cabinet d’avocats. La copropriété de biens immobiliers, de comptes bancaires, de véhicules, etc. peut engorger les formalités administratives, budgétaires et financières associées jusqu’à point que la propriété perd pratiquement toute rentabilité et peut même perdre de la valeur.

On ne trouve pas des accords de copropriété volontaires, ce qui montre combien ils sont indésirables. Ils résultent normalement d’un événement non désiré de signification légale: un divorce, une liquidation de l’entreprise ou une héritage. Nous allons examiner ici les situation de copropriété découlant des héritages.

La manière la plus simple et la plus économique de distribuer un héritage est de faire un testament. Pour garantir l’efficacité de votre testament, d’abord vous devez consulter votre avocat pour vérifier son contenu. Deuxièmement, vous devez le formaliser comme un acte notarié (fait avec un notaire public). Dans un testament, un héritage est généralement distribué par le moyen de « legs », c’est-à-dire, l’héritier universel à l’ensemble du domaine est tenu de distribuer certains biens à certaines personnes. Pour s’assurer que l’héritier respecte cette obligation, il y a la possibilité de nommer un exécuteur testamentaire.

Une autre façon de contourner les problèmes entre les successeurs est de faire des donations pendant que vous êtes encore en vie. Le montant de l’impôt payé est similaire, soit la propriété transférée en donation, soit-elle héritée. L’avantage est que vous pouvez finaliser tout pendant que vous êtes encore vivant. L’inconvénient est que, contrairement à un testament, si vous changez d’avis, vous ne pouvez pas changer la situation sans compter avec l’accord du bénéficiaire.

De toute façon, si nous voulons que notre mémoire vive dans une famille harmonieuse, il vaut la peine de distribuer notre héritage de la manière la plus impartiale possible avant notre mort. Nos héritiers nous en seront reconnaissants.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Services professionnels pour les retraités résidant à l’étranger

Lorsque vous arrêtez de travailler, il est temps de profiter de votre retraite. Mais qu’est-ce qui arrive à votre pension si Vous décidez de partir en retraite en Espagne ? Pour recevoir une pension à l’étranger comme un résident d’un autre pays, vous devez prendre en compte une série de questions qui peuvent se révéler assez difficile.

Les lois sur les pensions espagnoles sont extrêmement complexes, bien que cette législation ne soit pas applicable aux résidents espagnols qui reçoivent une pension étrangère. Dans ce cas, vous êtes couvert par des accords bilatéraux de sécurité sociale. En Espagne, la Sécurité Sociale (“Seguridad Social”) prend en charge les questions de protection sociale.

C’est une situation typique, décider la migration lorsque Vous recevez déjà une pension dans votre pays d’origine. Dans ce cas, Vous devez savoir quoi faire pour Vous assurer que Vous continuez à recevoir votre pension à l’étranger. Pour commencer, vous devez soumettre un certain nombre de documents à l’autorité de protection sociale dans votre pays d’origine.

Vous pouvez aussi avoir besoin de démontrer que Vous êtes encore en vie et que Vous avez encore le droit de recevoir la pension. Tout accroc à ce sujet peut entraîner un arrêt des paiements et peut causer de graves problèmes pour Vous en tant que pensionné à l’étranger.

Une autre situation complexe arrive quand Vous avez travaillé toute votre vie dans votre pays d’origine, mais maintenant Vous travaillez à l’étranger et avez l’intention de rester et de vivre dans ce pays étranger pendant votre retraite. Dans ce cas, Vous devez calculer l’option la plus avantageuse selon les accords internationaux applicables pour les périodes travaillées dans les deux pays.

Cette situation peut varier considérablement et peut donner lieu à des scénarios très complexes en raison des différences entre les législations des différents pays en ce qui concerne l’âge minimum de la retraite, le montant minimum d’années de travail requis, les exigences en ce qui concerne les pensions non contributives, etc. C’est mieux d’obtenir des conseils professionnels lors de la prise des décisions sur des questions aussi importantes concernant votre vie professionnelle.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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La paperasserie impliquée à la location d’une maison de vacances en Catalogne

La location d’une propriété côtière aux vacanciers en été est devenu assez compliqué, bien que la plupart des étrangers ne sont pas conscients des nombreuses obligations concernées.

Ces dernières années, la réglementation catalane sur la location d’un hébergement touristique est devenue particulièrement stricte. La principale raison politique de cette renforcement réglementaire est la lutte contre l’évasion fiscale car de nombreux locateurs de logements pour touristes ne déclarent pas leurs revenus de location en Espagne (bien que cela est requis par la loi, indépendamment du fait que le propriétaire de la propriété soit ou non un résident en Espagne à des fins fiscales).

Cependant, il y a une raison encore plus convaincante pour le gouvernement catalan à vouloir contrôler l’accès au marché du logement de vacances. Sur la côte et dans les vieux quartiers des grandes villes, en particulier à Barcelone, les appartements touristiques sont devenus un problème social, en raison du comportement pas toujours acceptable des vacanciers (qui changent de semaine en semaine), et aussi un problème économique, en raison à la concurrence déloyale qu’un tel logement représente pour le secteur hotelier.

Avant que vous puissiez donner en location votre propriété aux touristes, vous devez l’inscrire dans un registre de l’hébergement touristique du conseil local. Ne pas le faire vous rend responsable des amendes très rigides (même pour une publicité de l’hébergement en ligne sans que personne ne soit encore venue à y séjourner). Pour être inscrit dans le registre, vous devez certifier que le logement est conforme à certaines conditions d’habitabilité et d’efficacité énergétique. Vous devez également déclarer la propriété auprès les autorités fiscales de sorte que la taxe touristique correspondante (payé par nuit par chaque touriste) et de l’impôt sur le revenu peuvent être collectées.

L’enregistrement d’une propriété comme l’hébergement touristique peut entraîner des complications inattendues (qui peut même rendre impossible de la donner en location). Si vous avez un appartement ou une maison que vous voulez offrir aux touristes, nous pouvons vous aider à l’enregistrement de la propriété auprès le conseil local, l’élaboration des accords de location et nous allons veiller au respect de toutes les obligations officielles et fiscales pour votre totale tranquillité d’esprit.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Tarraco Iuris SL ouvre de nouveaux bureaux à Tarragona

Tarraco Iuris, cabinet d’avocats international, travaille actuellement dans de nouveaux bureaux à Tarragona. Les nouveaux locaux permettent l’intégration des derniers modèles de service à la clientèle présentés à nos clients.

Notre expérience de plus de 20 ans dans le conseil aux investisseurs étrangers nous a appris que l’essence de notre service est d’être en contact direct et étroit avec nos clients. Bien que les intérêts de nos clients soient principalement sur la Costa Dorada, ils eux-mêmes se sont généralement situés très loin en Europe centrale et orientale. Mais peu importe où ils sont établis, nous avons toujours cherché à être facilement accessibles : nos clients peuvent facilement nous contacter parce qu’il n’y a pas d’obstacles techniques, culturels ou linguistiques. Nous voulons que nos clients soient en mesure de nous écrire, nous parler, nous rendre visite et même partager avec nous leurs documents sans que la distance soit un obstacle. Pour cette raison, nous nous efforçons de nous adapter aux dernières avancées technologiques en matière de communication. L’ouverture de nos nouveaux bureaux est juste une étape de plus dans cette direction car nous avons équipé nos nouveaux locaux pour à profiter le meilleur parti de toutes les opportunités que des nouvelles technologies ont à offrir.

Dans la plupart des cas, la relation de conseil avec des investisseurs étrangers est virtuelle. Il est seulement vers la fin d’un processus qu’il peut être nécessaire pour le client d’être physiquement présent, bien que, même dans ces cas, cela peut généralement être évité par l’octroi de pouvoirs. Par conséquent, nous avons adapté nos nouveaux bureaux aux besoins réels de nos clients en améliorant nos services en ligne, tout en maintenant le confort et la dignité que nous avons toujours offerts pour ceux qui préfèrent nous rendre visite en personne.

Rue Macià Mallol i Bosch, numéro 5-B
43005 Tarragona (Espagne)

Téléphone +34.977.243.021

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