Новый стиль консультирования собственника

Быть владельцем недвижимости предполагает важную ответственность. Для защиты наших прав как собственников мы должны быть уверенными в том, что соблюдены все обязательные технические и юридические условия. От имени Таррако Юрис хотим предложить наши универсальные услуги консультирования собственника, предназначенные для того, чтобы в отношении его недвижимости  выполнялись все текущие и будущие испанские законодательства, и таким образом смогли пользоваться полной правовой защитой.

Наш офис, расположенный в Таррагоне, состоит из междисциплинарной команды юристов и технических специалистов, которые будут выполнять посредничество, необходимые процедуры и отчеты как перед испанской администрацией (муниципалитетами, окружными советами, правительственными ведомствами, Земельными Кадастрами, Реестрами прав собственности, нотариальными конторами, судами и т.д.), так и перед третьими лицами или структурами  (прилегающими, объединениями жильцов, собраниями владельцев, компетентными подразделениями в процессах экспроприации, и т.д.)

Прилагаем перечень оказываемых нами услуг, которые предоставляем в Ваше распоряжение:

1. Подготовка полного комплекта документов для предоставления в AEAT (Налоговые органы) в связи с необходимостью получения Индентификационного номера иностранца (NIE) и подготовка полного комплекта документов осуществление процедуры их предоставления в Министерство Внутренних Дел для получения разрешения о выдаче Индентификационного номера иностранца.
2. Составление различных типов договоров купли-продажи.
3. Проверка приобретаемой недвижимости в Реестре Собственности на наличие или отсутствие ипотеки, долгов и оплаты соответствующих налогов
4. Проверка урбанистической ситуации объекта недвижимости перед муниципальными властями.
5. Проверка возможных задолженностей со стороны передающего Сообществу владельцев.
6. Проверка исполнения налоговых обязательств.
7. Предварительный расчёт налогов и затрат для составления сметы операции.
8. Проверка применимого режима собственности супругов и советы о правовых условиях приобретения недвижимого имущества.
9. Подготовка нотариального акта (Эскритуры ).
10. .Помощь в составлении эскритуры в качестве советников. Устный дословный перевод предварительного договора купли-продажи перед заверением его нотариусом и письменный перевод его основного содержания.
11. Помощь в осуществлении необходимых банковских процедур.
12.  Регистрация нотариального акта в Реестре собственности.
13. Сообщение об изменении права собственности в соответствующие Муниципальные органы с целью уплаты муниципальных налогов и пошлин
14. Составление и представление соответствующей налоговой декларации. В случае продажи нерезидентами составление и представление налоговой декларации с указанием выгоды от продажи недвижимого имущества и соответствующих налоговых выплат в целях возможного получения возврата.
15. Посредничество в получении: справок о жилищной пригодности помещения ( жилплощади ) –  Cédulas de habitabilidad, и также сертификата энергоэффективности, необходимых для оформления сделки купли-продажи и аренды; отчетов об оценке технического состояния здания; сертификата конструктивной прочности и сертификации возраста строительных сооружений
16. Чертежей и топографических съёмок
17. Делимитация и демаркация границ собственности и посредничество в урегулировании споров с соседями
18. Историческое исследование собственности и кадастровое обновление в случае отделения и группирования земельных наделов
19. Консультации по: подключение к сетям электропитания и водоснабжения, а также эксплуатации скважин и родников; проектам нового строительства или реконструкциям, либо благоустройству; проектам экономической деятельности; обустройству дорог; оценка земельных участков и сооружений.

Свяжитесь с нами для любой другой услуги, не включенной в этот список. Эти услуги являются особенно интересными в случае владения собственностью в сельской местности, в частности, крестьянские (фермерские) хозяйства, земельные участки, сельские усадьбы и т. д., как при намерении приобрести собственность, так и тогда, когда планируете продать её. Кроме того, в любое время, когда пожелаете, сможете получить информацию о статусе собственности.

НЕ СОМНЕВАЙТЕСЬ! Обращайтесь к нам для получения информации, совета или помощи!

Tarraco Iuris global management

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Настало время покупать недвижимость в Испании?

Наконец, после нескольких лет непрерывного падения цен и объема продаж, статистика начинает представлять положительные результаты. Очень незначительные, но ломающие нисходящую тенденцию. Международная обстановка, возможно, могла бы побудить нас к принятию инвестиционных решений в сфере недвижимости в Испании.

Предвидится значительное снижение числа российских туристов в этом году на испанском побережье в связи с нестабильностью, порожденной кризисом между Россией и Украиной, и, главным образом, из-за девальвации рубля. Евро также переживает прогрессивную девальвацию, и все признаки того, что эта тенденция будет продолжаться и в будущем. Но эти, казалось бы, негативные новости могут иметь другое чтение: всегда, в условиях девальвации валют,
сознательные граждане стремились вкладывать свои сбережения в товары, своего рода “убежище”, и на протяжении всей истории наиболее распространенным надёжным убежищем для денежных сбережений всегда было вложение в недвижимость.

Кроме того, испанцы унаследовали от старших поколений весьма консервативный менталитет, в основе которого лежит понимание того, что каждый преуспевающий человек должен стать владельцем в течение своей жизни. Этот менталитет значительно повлиял на рынок недвижимости, традиционно порождая более высокий спрос, чем ожидалось на каждом экономическом этапе. И, с другой стороны, сотни тысяч иностранцев, которые желают спокойного отдыха на пенсии на испанском побережье или приезжать сюда каждый год, чтобы провести лето, не сомневаются  в покупке недвижимости, где можно наслаждаться Испанией в своем собственном жилище.

Все эти факторы возвращают нас в начало: всегда было принято считать, что инвестиции в недвижимость в Испании – это надёжное вложение капитала. В результате тяжёлого кризиса последних лет мы не должны забывать, что на протяжении десятилетий недвижимость представляла лучший и наиболее безопасный способ инвестировать сбережения в нашей стране.
И именно этот кризис вернул цены на рациональный уровень и, согласно ежемесячной статистике, начинает понемногу подниматься.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Жилье туристического использования: практические проблемы, порожденные муниципальной бюрократией

Одна из главных проблем Испании – бюрократия. В 2012 году мы приняли с удовлетворением правовое регулирование рынка аренды жилья туристического использования в Каталонии, https://tarracoiuris-advocats.com/blog/en/?p=66, но уже в то время мы предупреждали о рисках, которые могут возникнуть при муниципальном вмешательстве.

Наши худшие опасения подтвердились и, как и ожидалось, праздные чиновники  муниципального государственного управления уже злоупотребили способностью контроля, который предоставил им закон, чтобы, с одной стороны, создавать налоги, которые увеличивают расходы деятельности, и, с другой стороны, что гораздо хуже, затруднять туристическую деятельность ненужным контролем, не предусмотренным законом.

Намерение Указа 159/2012 от 20 ноября, об Учреждениях Туристического Размещения и Жилья Туристического Назначения относительно так называемых “жилищ туристического использования (или “habitatge d’ús turístic” в каталанском языке) состояло в том, чтобы содействовать развитию рынка аренды частного жилья в качестве размещения туристов, установив контроль качества.
Муниципалитеты имели право создавать учёт этого типа жилья, и единственным необходимым формальным условием, чтобы жилище могло по праву считаться для “туристического использования”, было, логично, что оно должно было иметь сертификат о статусе жилого помещения (cédula de habitabilidad), который должен был быть аккредитован тогда, когда домовладелец сообщал в муниципалитет о своём желании превратить его в туристическое жильё.

Однако немного медлили муниципальные служащие с тем, чтобы использовать информацию, полученную в этих коммуникациях в начале деятельности, чтобы инспектировать городские  ситуации, в которых находились эти жилища, и угрожать санкциями из-за возможных нарушений городского типа.  Нарушения, которые возникали и продолжались, возможно, уже много лет, городские власти никогда не беспокоили и не принимали меры в борьбе с ними, и они не имеют ничего общего с деятельностью размещения туристов, которую закон был призван нормализовать. Поведение чиновников, опять же, не что иное как стимулирование теневой экономики, как всегда происходило в этой стране: они активны только тогда, когда им облегчают работу, положив всю информацию на стол, но вряд ли станут преследовать нарушения по собственной инициативе.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Больше подробной информации о новом испанском законе о побережьях

В нашем блоге в прошлом месяце мы обсудили главные особенности нового испанского закона о побережьях и его влиянии на окружающую среду, а также правовой статус объектов, близких к морю. В этом месяце мы продолжим анализ вопросов, касающихся деталей настоящей Директивы.

Ограничения права собственности на земельные участки, прилегающие к землям общественного достояния или являющимися его частью: В отношении использования пляжей решено, чтобы последующие регулирующие нормативные законодательные акты устанавливали дифференцированный правовой режим для участков городского пляжа- прилегающих к урбанизации, и для участков природного пляжа – прилегающих к особо охраняемым природным территориям или сельским районам. На последние накладывается высокий уровень защиты, ограничивая любую  деятельность. Важно поддерживать в естественном состоянии пляжи, удалённые от городских центров, и сохранять городские пляжи общего пользования.

Владельцам объектов,  которые законно занимают обремененные сервитутом земельные участки  в  зоне особой защиты, будет  позволено производить  работы по улучшению,  модернизации и укреплению недвижимости – в том случае, если они не связаны с увеличением высоты, объёма или площади застройки. Это не ново, но теперь разрешение регионального административного органа заменяется ответственным заявлением, которое должно включать в себя данные, что эти постройки  соответствуют требованиям энергетической эффективности и экономии воды путём регулирования. Это сделано во избежание некогерентности автономных полномочий с муниципальными лицензиями. В любом случае, правительство может приостановить в административном порядке  акты и соглашения, принятые органами местного самоуправления, затрагивающие целостность общественной прибрежной охраняемой территории или  сервитута, вплоть до отмены. Речь идёт о вполне возможной быстрой и эффективной мере предосторожности, чтобы предотвратить выполнение незаконных действий, несмотря на то, что в течение десяти дней они могут быть обжалованы в судах административных споров.

Изменение правил, регулирующих концессии и разрешения, касающиеся прибрежной государственной собственности: Продление существующих концессий подлежит экономическому отчёту, который должен определять последствия, которые оказывает использование этой территории на окружающую среду.

Таким образом, продолжительность концессии будет зависеть от экологической устойчивости.

Изменяется максимальный срок предоставления аренды жилых объектов, расположенных на пляже, до 75 лет и также допускается их передача и продажа. В случае наследования срок увеличен с одного года до четырех лет для того, чтобы наследники могли объявить о своём желании субрагации. Таким образом, предотвращается риск потери имущества в течение периода времени длиной в один год, особенно учитывая трудности, с которыми могут столкнуться иностранцы.  В случае передачи прав между живыми лицами, срок его действия требует предварительного одобрения Администрации.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Новый испанский закон о побережьях

Настоящая реформа закона о побережьях намечает экономическое использование  устойчивой прибрежной зоны во времени и  в целях охраны окружающей среды. Но внося изменения, которые, хотя и  дают большую правовую гарантию, определенность и ясность, и в то время как решают краткосрочные проблемы, связанные с предыдущим законодательством, на практике уменьшают шансы на сохранение прибрежной полосы.

Закон о побережьях, действующий до настоящего момента, был принят в 1988 году и  предполагал существенные изменения в отношении к прежнему режиму. Тем не менее, в то время законодательство было достаточно осторожным и, следовательно, отказалось от незамедлительных изменений в пользу задержки во времени. Это привело к конфликтному применению нормы  и даже к его отступлению: закону 1988 года не удалось одержать верх над установленными социальными реалиями, и поэтому правительство посчитало, что оно должно быть исправлено. С другой стороны, закон 1988 года создал заметную правовую неопределенность, которая вызвала желание парламента в 2009 году испанские власти “срочно пересмотреть и, при необходимости, изменить действие Прибрежного закона с целью защиты  законных прав собственников и тех, кто владеет небольшими участками в прибрежно- морских районах, не оказывающих отрицательного воздействия на прибрежную среду … ».

Давайте проанализируем основы реформы:

. 1 – Уточнение и конкретизация в разграничении  понятия  прибрежно-морской общественной  собственности, и совершенствование процесса процедуры размежевания:
Литораль – это прибрежная зона, пограничная полоса, на которой море встречается с сушей. Конституция Испании устанавливает, что вышеупомянутое побережье, включая прибрежную зону, пляжи и территориальное море, в любом случае, всегда будут общественным  достоянием. Таким образом, крайне важно определить, насколько далеко простирается это общественная собственность, тем более, если  учесть, что побережье Испании является более густонаселенным районом, в котором сосредоточены самые стратегические виды экономической деятельности нации,  как туризм и рыбная ловля.

Закон гласит, что прибрежная защитная полоса моря  должна быть установлена в пределах достижения самых больших волн, зарегистрированных при сильных штормах,  на основе технических критериев, которые будут созданы, добавив больше  уверенности, надежности и стабильности в отношении  границ.

Главное новшество, которое  вводится относительно охраняемой береговой зоны, является то, что предполагается уменьшить ширину этого сервитута со ста метров до двадцати  по отношению к населенным пунктам, которые не будучи классифицированными в 1988 году как городская территория  имели характеристики, свойственные ей. Это сокращение также предусматривается, как исключительная возможность, в верховьях рек, которые являются наиболее чувствительными к приливам и отливам, во избежание того,  чтобы на участках, удалённых от устья, создавался,  из-за недостатка,  сервитут до 100 метров.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке