Новый стиль консультирования собственника

Быть владельцем недвижимости предполагает важную ответственность. Для защиты наших прав как собственников мы должны быть уверенными в том, что соблюдены все обязательные технические и юридические условия. От имени Таррако Юрис хотим предложить наши универсальные услуги консультирования собственника, предназначенные для того, чтобы в отношении его недвижимости  выполнялись все текущие и будущие испанские законодательства, и таким образом смогли пользоваться полной правовой защитой.

Наш офис, расположенный в Таррагоне, состоит из междисциплинарной команды юристов и технических специалистов, которые будут выполнять посредничество, необходимые процедуры и отчеты как перед испанской администрацией (муниципалитетами, окружными советами, правительственными ведомствами, Земельными Кадастрами, Реестрами прав собственности, нотариальными конторами, судами и т.д.), так и перед третьими лицами или структурами  (прилегающими, объединениями жильцов, собраниями владельцев, компетентными подразделениями в процессах экспроприации, и т.д.)

Прилагаем перечень оказываемых нами услуг, которые предоставляем в Ваше распоряжение:

1. Подготовка полного комплекта документов для предоставления в AEAT (Налоговые органы) в связи с необходимостью получения Индентификационного номера иностранца (NIE) и подготовка полного комплекта документов осуществление процедуры их предоставления в Министерство Внутренних Дел для получения разрешения о выдаче Индентификационного номера иностранца.
2. Составление различных типов договоров купли-продажи.
3. Проверка приобретаемой недвижимости в Реестре Собственности на наличие или отсутствие ипотеки, долгов и оплаты соответствующих налогов
4. Проверка урбанистической ситуации объекта недвижимости перед муниципальными властями.
5. Проверка возможных задолженностей со стороны передающего Сообществу владельцев.
6. Проверка исполнения налоговых обязательств.
7. Предварительный расчёт налогов и затрат для составления сметы операции.
8. Проверка применимого режима собственности супругов и советы о правовых условиях приобретения недвижимого имущества.
9. Подготовка нотариального акта (Эскритуры ).
10. .Помощь в составлении эскритуры в качестве советников. Устный дословный перевод предварительного договора купли-продажи перед заверением его нотариусом и письменный перевод его основного содержания.
11. Помощь в осуществлении необходимых банковских процедур.
12.  Регистрация нотариального акта в Реестре собственности.
13. Сообщение об изменении права собственности в соответствующие Муниципальные органы с целью уплаты муниципальных налогов и пошлин
14. Составление и представление соответствующей налоговой декларации. В случае продажи нерезидентами составление и представление налоговой декларации с указанием выгоды от продажи недвижимого имущества и соответствующих налоговых выплат в целях возможного получения возврата.
15. Посредничество в получении: справок о жилищной пригодности помещения ( жилплощади ) –  Cédulas de habitabilidad, и также сертификата энергоэффективности, необходимых для оформления сделки купли-продажи и аренды; отчетов об оценке технического состояния здания; сертификата конструктивной прочности и сертификации возраста строительных сооружений
16. Чертежей и топографических съёмок
17. Делимитация и демаркация границ собственности и посредничество в урегулировании споров с соседями
18. Историческое исследование собственности и кадастровое обновление в случае отделения и группирования земельных наделов
19. Консультации по: подключение к сетям электропитания и водоснабжения, а также эксплуатации скважин и родников; проектам нового строительства или реконструкциям, либо благоустройству; проектам экономической деятельности; обустройству дорог; оценка земельных участков и сооружений.

Свяжитесь с нами для любой другой услуги, не включенной в этот список. Эти услуги являются особенно интересными в случае владения собственностью в сельской местности, в частности, крестьянские (фермерские) хозяйства, земельные участки, сельские усадьбы и т. д., как при намерении приобрести собственность, так и тогда, когда планируете продать её. Кроме того, в любое время, когда пожелаете, сможете получить информацию о статусе собственности.

НЕ СОМНЕВАЙТЕСЬ! Обращайтесь к нам для получения информации, совета или помощи!

Tarraco Iuris global management

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Настало время покупать недвижимость в Испании?

Наконец, после нескольких лет непрерывного падения цен и объема продаж, статистика начинает представлять положительные результаты. Очень незначительные, но ломающие нисходящую тенденцию. Международная обстановка, возможно, могла бы побудить нас к принятию инвестиционных решений в сфере недвижимости в Испании.

Предвидится значительное снижение числа российских туристов в этом году на испанском побережье в связи с нестабильностью, порожденной кризисом между Россией и Украиной, и, главным образом, из-за девальвации рубля. Евро также переживает прогрессивную девальвацию, и все признаки того, что эта тенденция будет продолжаться и в будущем. Но эти, казалось бы, негативные новости могут иметь другое чтение: всегда, в условиях девальвации валют,
сознательные граждане стремились вкладывать свои сбережения в товары, своего рода “убежище”, и на протяжении всей истории наиболее распространенным надёжным убежищем для денежных сбережений всегда было вложение в недвижимость.

Кроме того, испанцы унаследовали от старших поколений весьма консервативный менталитет, в основе которого лежит понимание того, что каждый преуспевающий человек должен стать владельцем в течение своей жизни. Этот менталитет значительно повлиял на рынок недвижимости, традиционно порождая более высокий спрос, чем ожидалось на каждом экономическом этапе. И, с другой стороны, сотни тысяч иностранцев, которые желают спокойного отдыха на пенсии на испанском побережье или приезжать сюда каждый год, чтобы провести лето, не сомневаются  в покупке недвижимости, где можно наслаждаться Испанией в своем собственном жилище.

Все эти факторы возвращают нас в начало: всегда было принято считать, что инвестиции в недвижимость в Испании – это надёжное вложение капитала. В результате тяжёлого кризиса последних лет мы не должны забывать, что на протяжении десятилетий недвижимость представляла лучший и наиболее безопасный способ инвестировать сбережения в нашей стране.
И именно этот кризис вернул цены на рациональный уровень и, согласно ежемесячной статистике, начинает понемногу подниматься.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Риски покупки недвижимости от банков

В эти времена тяжелого экономического кризиса тысячи объектов недвижимости продаются с аукциона каждый месяц в Испании, поскольку их владельцы не могут оплатить свои долги. В большинстве случаев кредитором является банк, и при отсутствии претендентов принять участие в торгах на аукционе недвижимость в итоге будет присуждена тому же кредитору.

Сколько бы институты и подразделения, связанные с партией правительства, ни настаивали в последние месяцы на том, что экономическая ситуация в Испании улучшается, правда в том, что эмбарго недвижимого имущества, выселения за неуплату долгов не прекращаются. Крупнейшими кредиторами страны являются банки. На аукционах судебных органов, в случае отсутствия интереса со стороны потенциальных покупателей к описанному имуществу, банки в конечном итоге присваивают его себе без возможности урегулирования объявленного долга.

После того как банк становится владельцем, он отдает недвижимое имущество в руки агентств по недвижимости, часто созданных только для маркетинга. По той же причине, по которой не могли продать имущество на аукционе, когда предлагается этими агентствами  парализованному рынку жилья, это может занять несколько месяцев или даже лет до того, как появится возможность найти покупателя.

В течение этого времени поведение банков в качестве владельца, как правило, далеко от  ожидаемого надлежащего поведения, например, в случае соблюдения режима так называемой горизонтальной собственности, то есть когда квартира или шале являются частью кондоминиума, за услуги мест общего пользования, таких как порталы, бассейны, сады и т.д.., банк не производит  коммунальные платежи до тех пор, пока не появится покупатель, который оплатит взносы  для покрытия необходимых расходов на уборку и обслуживание мест общего пользования. Другой распространенной проблемой является то, что ни торговые агентства, ни банки не беспокоятся даже минимально о состоянии помещения: могут быть протечки, гнезда голубя, любая другая возникшая проблема, которая может вызвать неудобства для соседей.

Поэтому прежде чем инвестировать в Испании необходимо иметь в виду подобные риски. Многие инвесторы заинтересованы залоговой недвижимостью,  потому что  думают, что ее стоимость может быть ниже средней.  Не стоит забывать, что банки обладают достаточной способностью выдержать столько лет, сколько необходимо для того, чтобы продать запасы недвижимости (в этом им так помогли деньги налогоплательщиков). Поэтому не стоит ожидать, что они снизят цены намного больше, чем другие собственники, намного больше отчаявшиеся в получении  ликвидности.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Новое европейское свидетельство о наследовании

Если в момент нашей смерти у нас остается имущество,  расположенное в Испании, наши наследники обязаны соблюсти ряд формальностей, прежде чем оформить имущество на свое имя. Эти процессы будут облегчены с 2015 года благодаря созданию европейского свидетельства о наследовании.  

Мы все хотим быть вместе с нашими близкими в момент нашей смерти. И наши близкие также, как правило, становятся нашими наследниками. Поэтому во время оформления наследства желательно, чтобы органы власти, к которым наши близкие должны будут обратиться, не были слишком удалены географически от места, где бы мы проводили с ними наши последние дни.

До сих пор, если немецкая супружеская пара, например, переезжала с момента своего выхода на пенсию жить в Испанию, в дом, являющийся их личной собственностью, наследники должны были  обращаться к властям Германии для получения сертификата наследования, потому что по закону наследования только немецкие власти обладали компетентной юрисдикцией при определении того, кто  является наследником. Это означало, что, например, супруга покойного, которая переехала жить с ним в Испанию, и, возможно,  не имела места жительства в Германии, вынуждена была ехать в Германию, чтобы решить проблему получения необходимого сертификата наследования, или нанять представителя, чтобы его получить.

Новый европейский закон со вступлением в силу, таким образом, во всех странах Союза будет пытаться  облегчить вещи в таком деле, которое мы только что описали, поскольку учреждается новое европейское свидетельство о наследовании, автоматически признаваемое во всех странах сообщества, и может быть выдан властями государства, в котором умерший имел постоянное местожительство.   Но, с другой стороны, мы должны принимать во внимание, что законодательством государства обычного места жительства становится общее правило закона, применимого к наследованию.  Поэтому целесообразно проконсультироваться и  чётко представлять, как этот закон постоянного места проживания   будет регулировать наше наследство, чтобы, если это необходимо, избежать нежелательных последствий посредством составления завещания.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Новый подъем окончательной стоимости  передачи  права собственности

Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги,  может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.

Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут  в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.

Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это – процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.

  • Подоходный налог на увеличение стоимости также – за счет продавцов. Если продавец  является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
  • Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.
  • Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.
  • Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом –  за счет покупателей,  если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе – это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным  условием,  когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.
  • Именно то, что мы только что прокомментировали, –  стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности – должно быть оплачено покупателем.
  • Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом,   несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании  следующих услуг:
    • Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
    • Перевести волю сторон  на правовой и технический языки.
    • Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
    • Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.

Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и  будет  иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Риск при покупке недвижимости, которые были унаследованы

Покупка дома всегда является важным решением, потому что это предполагает значительные инвестиции. Таким образом, Вы всегда должны думать о последствиях и чётко знать, чем Вы рискуете в данном случае.

Каждый случай имеет свой собственный набор проблем. Сегодня я хочу рассмотреть характерную ситуацию: дети или супруги умершего наследуют жильё (дом или квартиру), которое являлось постоянным местом жительства этого человека. Во время подписания необходимых  нотариальных документов, где оформляется это принятие наследства, для снижения высокого испанского налога на наследство  наследники с облегчением слушают предложение о заявлении в письменной форме в документе о принятии  наследства, что они  не имеют намерения продавать это имущество в ближайшие пять лет: таким образом, это позволит сэкономить достаточно большую сумму  при оплате налога  или даже ничего не платить, и документ о принятии наследства также может быть зарегистрирован в земельном реестре без проблем.

По прошествии времени наследники забывают о том, что на момент принятия наследства ими подписано заявление об освобождении от налога, которое было нотариально заверено, и потом появляется перспектива продажи имущества по очень выгодной цене (такое случалось часто в золотые времена, задолго до начала кризиса).

Затем наследники решают продать, и, следовательно, покупатель
приобретает имущество и соглашается заплатить высокую цену. Не исключена даже возможность, что банк  финансирует операцию с гарантией того, что объект,  который приобретает покупатель, теоретически свободен от обременений. Но это не совсем верно:  есть обязанности в отношении имущества, которые зафиксированы в регистрации собственности,  но о которых никто не думает (ни покупатель, который приобретает, ни нотариус, который заверяет сделку, ни банк, который рискует своими деньгами). Налоговые государственные органы имеют право на пересмотр налоговых деклараций о доходах, которые были поданы в каждой передаче собственности, и, если они не согласны с исчисленным и оплаченным налогом в момент получения, то может в одностороннем порядке сделать новый  расчёт налога на прибыль, обладая гарантией, что объект недвижимости в любом случае обременен для покрытия потенциальных обязательств перед налоговыми органами, независимо от того, кто в настоящее время является владельцем.

Это бы означало в случае, который мы привели в пример, что  налоговые органы могли бы преподнести  покупателю неприятный сюрприз, если бы выяснилось, что условия для освобождения от налогов  в момент приобретения имущества по наследству не были выполнены: так недвижимость, которая была приобретена по наследству, используя налоговый вычет, теперь должна предстать перед ответственностью, с которой нынешний владелец не имеет ничего общего. И налог, который начисляется налоговыми органами в одностороннем порядке для оплаты детьми  или  супругом умершего,  бывшего собственника имущества, может представлять высокий процент от ее стоимости.

Поэтому мы всегда рекомендуем не подписывать какой-либо контракт или предварительный договор купли-продажи без предварительной проверки адвокатом проблем, которые могут возникнуть в каждом конкретном случае. Этот случай лишь один пример из многих неприятностей, подстерегающих покупателей  в момент подписания контракта без осмотрительности. Однако существует немало других случаев, которые включают в себя  большой риск. Налоговые органы в настоящее время  нуждаются в ресурсах в связи с кризисом и имеют в своем распоряжении большое количество бездействующих чиновников, которые в настоящее время занимаются проверками всех видов юридических сделок, заключенных в течение последних четырех лет (наследование, купля-продажа,  пожертвования и так далее), ищут повод  для того, чтобы иметь возможность представить расчет дополнительных налогов, которые еще не предписаны, и требовать  дополнительные соответствующие суммы.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Несовместимость земельных информационных систем в Испании

В Испании часто имеют место случаи несоответствия записей, зарегистрированных в кадастре и регистрации недвижимости, они не являются идентичными и две записи могут противоречить фактическому земельному участку.

Причиной этого является то, что источники информации различаются: в  системе регистрации недвижимости (registro de la propiedad) регистрируется только информация, содержащаяся в официальных документах, (например, нотариально заверенные договора или  решения суда), однако информация в кадастре представляется и регистрируется должностными лицами муниципалитета или  налоговой инспекцией.

Функция информации также варьируется: в реестре
имущества частное лицо вносит информацию, которую они хотят защитить с гарантией официальной регистрации, а в кадастре администрация готовит сведения, необходимые для исчисления налогов и осуществления своих требований.

Это потенциальное противоречие не единственная  разница между испанской  регистрацией  и другими иностранными регистрами земли, другое и очень важное различие в испанском земельном реестре (Registro de la  Propiedad) является реестр с обязательным описанием здания, включая  детали о строительном участке посредством нотариального заверения, в то время как в других зарубежных регистрах земли ( как например, в Германии), записывается только явный размер участка без детального описания.

Примечательно, что это означает, что, если они вносят изменения в здание, его изменённое  состояние также должно быть обновлено
в реестре имущества, с   нотариально заверенной ретроспективой
«Декларация о новой работе.” Однако зачастую это не делается, либо по незнанию, нежеланию платить нотариусу, затраты на регистрацию, или, обычнее всего, потому,  что ( новое) разрешение на строительство не было предоставлено.

Почти все контракты купли-продажи имущества зависят от финансирования покупателя. Это финансирование обычно предоставляется банком, но всегда с гарантией того, что оно записано в земельный регистр в качестве залога на приобретённое имущество.  Поэтому это очень важно, чтобы информация, записанная в регистре имущества не вступала в конфликт с реальностью, потому что любое отсутствие информации в книге реестра может означать, что банк не будет покрывать договорённую стоимость покупки имущества (независимо от того, что на самом деле  указано в земельном регистре).

Поэтому, если вы намерены выставить собственность на
рынке в качестве продавца, желательно найти все записи
регистрации и земельному кадастру и сравнить их с реальным участком).

Обеспечение правильного занесения измерения земли в кадастре, позволило бы относительно просто  внести поправки в земельный реестр. При  существующей лицензии на строительные работы и окончательном утверждении  муниципалитетом   все может быстро двигаться вперед. Становится трудно, однако, когда здание или часть существующего здания не были записаны и для которых не существует официального утверждения. Тогда только остаётся длительный и дорогостоящий путь получения разрешения на строительство через архитектора.

Иная ситуация, когда не только фактическая  информация, но и записанная правовая информация неверна: это часто происходит в случае наследования, которое не было оформлено, или когда  покупатель не заверил  договор купли- продажи нотариально.  Потому что только информация, содержащаяся в официальной документации, может быть записана в реестре собственности, частные контракты продажи не могут быть зарегистрированы.

Карлос Прието Сид – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Роль адвоката в продаже имущества

В славные годы  (пузыря на рынке недвижимости), когда всё покупалось, мы, адвокаты, играли ключевую роль в консультировании покупателей при  приобретении собственности со всеми гарантиями. Теперь,когда  всё продаётся, наша роль по-прежнему остается решающей для избежания  срыва сделки  по юридическим причинам.

Не часто в своей жизни обычный человек принимает решение о покупке или продаже имущества. Тем не менее, не думаю, что в обществе есть понимание того, что прежде чем  принять  это фундаментальное решение, целесеобразнее  было бы проконсультироваться с адвокатом. Более того,  общее заблуждение состоит в том, что к адвокату надо обращаться только для решения проблем, и не, как это должно быть,  для их предотвращения. По этой причине мы часто сталкиваемся с тем, что клиенты приходят к нам в адвокатскую контору после того, как уже подписали контракт, полагая,  что мы по мановению волшебной палочки сможем  решить эту проблемную ситуацию, которая никогда бы не возникла, если бы  они проконсультировались с нами вовремя.

Из всех специалистов, участвующих в создании договора купли- продажи имущества, адвокат – единственный, кто может дать совет с уверенностью, это его единственная функция, и за это ему платят, абсолютно независимо от того, состоится ли сделка или нет.  Совершенно определенно, что это единственный специалист, который может спокойно сообщить клиенту: не подписывайте! Именно поэтому считаться с его поддержкой при осуществлении сделки купли -продажи  очень важно, и чем скорее к нему придут, тем лучше.

На рынке недвижимости коммерческие посредники обычно избегают участия адвокатов, полагая, что это  увеличивает расходы сделки и, следовательно, снижает их возможности для маневра. Но реальность доказывает обратное: затраты на наше вмешательство очень выгодны, мы можем привести множество примеров проведения сделок купли-продажи недвижимости, которые потерпели бы неудачу, если  бы не немедленное вмешательство квалифицированных адвокатов. Наиболее распространёнными проблемами, которые мы решаем, являются:

  • проблемы, касающиеся применимого права к режимам собственности супругов.
  • юридическое оформление принятия наследства
  • объекты недвижимости в ожидании декларации нового строительства
  • проблемы, связанные с налоговой политикой и контролем за отмыванием ( легализацией) капитала, характерные для продавцов и покупателей, не являющихся резидентами
  • специальные полномочия, необходимые для оформления операции…

Но диапазон  возможностей огромен, и каждый из этих вопросов может нанести вред сделке продажи, вплоть до того, что  сделать её невозможной,  особенно в настоящее время: отсутствия покупателей и  избытка предложений  продукта жилья на рынке. Кроме того, опыт в международных операциях с покупателями или продавцами, которые не являются резидентами на данный момент, является важным, так как рынок  жилья предлагает свои акции, главным образом, для потенциальных иностранных покупателей стран, расширяющих свои возможности и интерес к покупке недвижимости в Испании , таких как Россия, Швейцария, Индия, Китай и др.

При провале сделки с недвижимостью   брокеры теряют  фактически затраченное время, самоотдачу, которые им никто не компенсирует. И зачастую причинами неудач являются некоторые правовые вопросы, которые бы только адвокат, специалист в этой области, мог предвидеть заблаговременно и обеспечить возможные варианты решения, чтобы избежать потери покупателя. Или же, если не представляется возможным  ни одно из предлагаемых решений, вовремя отказаться от операции, прежде чем понести дальнейшие лишние затраты. Работа  с агентами по недвижимости или другими посредниками на рынке жилья –  это один из наиболее важных путей в бизнесе, и взаимодействия, которые он порождает, очень полезны для обеих сторон: как для юристов, участвующих в этом деле, так и для агентств, но всегда на благо общего клиента, того, который может купить и продать с гарантиями и созреть в своем решении , имея всю необходимую информацию.

Карлос Прието Сид – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке