Напоминание Налогового Агентства о налоговом регулировании для пенсионеров, проживающих в Испании

Многие получатели иностранных пенсий, которые проживают в Испании, получают в эти недели информационные письма от Налоговых органов с напоминанием, связанном с уплатой налогов за свои иностранные пенсии, которые больше не являются “освобождёнными ” в связи с недавними правовыми изменениями в “Соглашении об избежании двойного налогообложения”. Текст письма содержит следующие положения:   

Налоговой службе Испании стало известно о существовании налогоплательщиков, обязанных платить налог с доходов физических лиц  (НДФЛ – IRPF), получающих пенсии из-за рубежа, которые не были объявлены должным образом, что привело к действиям по регулированию со стороны Налоговых органов.

Учитывая особые обстоятельства социально уязвимой группы населения, «Единственным дополнительным положением” Закона 26/2014, от 27 ноября (BOE от 28 ноября) были одобрены две исключительные меры, о которых мы  информируем Вас, для того, чтобы Вы смогли оценить, распространяются ли на Вас приведенные обстоятельства, которые позволили бы Вам извлечь из них пользу.

С одной стороны, устанавливается освобождение от налоговых санкций в виде денежных взысканий:  штрафов, пени или процентов, возникших как следствие регулирований, осуществленных Налоговым Агентством или спонтанно налогоплательщиками.

С другой – в целях содействия добровольному упорядочению этих ситуаций принимается  чрезвычайный срок, который заканчивается 30 июня 2015 года, в течение которого сможете представить налоговую декларацию  (НДФЛ) за периоды, не представленные до 1 января 2015 года, включая правильную форму всех выплаченных пенсий.

Представление декларации в указанный срок должна сопровождаться уплатой  соответствующей налоговой квоты, но без требования в уплате пени, процентов или штрафов.

Со дня истечения срока все возможные осуществляемые регулирования будут следовать общему налоговому режиму без каких-либо исключений.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Разница между ценой и фискальной стоимостью в купле-продаже недвижимого имущества

Любому,  кто бы ни вкладывал средства в  недвижимость в  Испании, следует учитывать, что цена, по которой он приобретает её, должна совпадать со стоимостью объекта недвижимости, заявленной в официальном документе, который оформляет это приобретение. Тем не менее, на протяжении истории мы сталкивались с самыми различными ситуациями, в зависимости от экономической  конъюнктуры и поведения налоговых властей.

Те, кто покупали недвижимость до взрыва жилищного пузыря в 2008 году, несомненно, в какой-то момент процесса приобретения слышали предложение, связанное с возможностью официального объявления стоимости в нотариальном акте купли-продажи (в “Эскритуре”) ниже цены, фактически  уплаченной за недвижимое имущество. Эта практика была очень распространенной, и делалось это с целью снижения налогов продавцу и покупателю: покупатель платил меньше за налог на передачу собственности(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), который должен был платить в качестве приобретателя, поскольку базой для расчета налога является стоимость передачи; продавец также платил меньше, так как имущественная  прибыль, объявленная при передаче, была меньше, а при меньшей прибыли – меньше налог ренты (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), который он должен был выплачивать в качестве передающего лица.

Сегодня времена поменялись и, что удивительно, мы оказываемся  в обратной ситуации. Нынешняя катастрофическая ситуация на рынке недвижимости может привести к тому, что стороны в договоре купли-продажи будут вынуждены объявить в Нотариальном документе, который официально формализует контракт, стоимость, превышающую фактически уплаченную, во избежание нежелательных проверок со стороны Государственных Налоговых органов.

И дело в том, что  независимо от цены, которую мы платим за недвижимое имущество, оценочной стоимостью для Государственного Налогового агентства является предопределенная стоимость, так называемая “фискальная стоимость”. Эта стоимость может быть вычислена в каждом конкретном случае, исходя из стоимости, назначенной  Земельным кадастром Министерства Финансов для каждого объекта  недвижимости,  в зависимости  от многочисленных  объективных факторов. Некоторые муниципалитеты провели в Золотые годы, предшествующие 2008 году, пересмотр  кадастровой стоимости   недвижимости в своём регионе, поднимая её согласно  стремительному росту цен на рынке жилья. Однажды проведя переоценку в муниципалитете, вновь вносить изменения не так-то просто, и, кроме того, должны соблюдаться установленные законом сроки, которые задерживают обновление на долгие годы. По этой причине теперь мы встречаемся иногда с кадастровыми оценками, пересмотренными до возникновения взрыва пузыря на рынке жилья, из-за которых некоторые минимальные фискальные цены оказались выше средних  рыночных цен.

Несоблюдение этой налоговой оценки на момент официального оформления сделки купли-продажи недвижимости в государственном документе с налоговой  трансцендентностью – значит рисковать еще одной больше чем уверенной проверкой со стороны налоговых органов, перед которыми будет сложно доказать, что на самом деле не должны были платить больше за недвижимость, которую мы приобрели, хотя цена, которую мы указали в нотариальном  акте, будет действительно та, которую мы заплатили.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Новый подъем окончательной стоимости  передачи  права собственности

Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги,  может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.

Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут  в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.

Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это – процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.

  • Подоходный налог на увеличение стоимости также – за счет продавцов. Если продавец  является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
  • Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.
  • Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.
  • Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом –  за счет покупателей,  если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе – это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным  условием,  когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.
  • Именно то, что мы только что прокомментировали, –  стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности – должно быть оплачено покупателем.
  • Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом,   несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании  следующих услуг:
    • Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
    • Перевести волю сторон  на правовой и технический языки.
    • Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
    • Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.

Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и  будет  иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Новая кампания Налогового Агентства с требованием  выплаты налога на прибыль нерезидентов 

Не являясь  в фискальном отношении резидентами, владельцы недвижимого имущества в Испании обязаны  ежегодно подавать отдельную декларацию о доходах и ежегодно  оплачивать так называемый подоходный налог  нерезидентов IRNR за доходы, соответствующие данной недвижимости.

Испанские государственные налоговые органы были до настоящего времени в  малой степени требовательными в отношении уплаты налога на прибыль нерезидентами  –  владельцами недвижимости. Многие домовладельцы не знают о существовании этого налогового обязательства и не понимают, почему они должны подавать налоговую декларацию и выплачивать этот налог в Испании, несмотря  на то, что не получают здесь никакого дохода. Приезжают в Испанию, чтобы провести свой отпуск: ни работают, ни имеют процентных доходов с денежных вкладов в банке, ни сдают своё имущество в аренду. Тем не менее, простое владение недвижимостью в Испании, как и в других европейских странах, рассматривается законом о налоге на прибыль в качестве дохода, даже если эта собственность не будет арендована.  Государственные налоговые правила предполагают, что человек так или иначе получает выгоду от недвижимости, в том числе если эти объекты не сдаются в аренду. Исключение составляют лишь случаи, в которых собственностью является само место постоянного проживания или,  если имущество посвящено экономической деятельности. Оба случая никогда не могут касаться нерезидентов.

В отличие от муниципального налога на владение недвижимостью, так называемого IBI ( исп. Impuesto Sobre Bienes Inmuebles ), уплату которого местный муниципалитет требует от владельцев собственности ежегодно, и который рассчитывается и декларируется самой  администрацией, в случае государственного налога на прибыль нерезидентов – IRNR,  налоговая инспекция не уполномочена подготавливать для них налоговые декларации, это налогоплательщик, кто обязан предоставлять ежегодно налоговую декларацию, которую должен самостоятельно подготовить, рассчитать и оплатить налог на недвижимость.

В этом месяце, многие владельцы недвижимости, которые проводят свой отпуск в квартирах или в частных домах в Испании, получили письма от испанских налоговых служб, в которых напоминают о существовании этого налога на доходы нерезидентов и о необходимости его уплаты. Ранее Государственное налоговое агентство относительно этого налога было очень великодушным. Однако теперь, учитывая, что экономическая ситуация настолько плоха, похоже, что Налоговая служба стала строже, требуя представления  налоговой декларации этого налога и уплаты его всеми нерезидентами, которые владеют недвижимостью в Испании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Риск при покупке недвижимости, которые были унаследованы

Покупка дома всегда является важным решением, потому что это предполагает значительные инвестиции. Таким образом, Вы всегда должны думать о последствиях и чётко знать, чем Вы рискуете в данном случае.

Каждый случай имеет свой собственный набор проблем. Сегодня я хочу рассмотреть характерную ситуацию: дети или супруги умершего наследуют жильё (дом или квартиру), которое являлось постоянным местом жительства этого человека. Во время подписания необходимых  нотариальных документов, где оформляется это принятие наследства, для снижения высокого испанского налога на наследство  наследники с облегчением слушают предложение о заявлении в письменной форме в документе о принятии  наследства, что они  не имеют намерения продавать это имущество в ближайшие пять лет: таким образом, это позволит сэкономить достаточно большую сумму  при оплате налога  или даже ничего не платить, и документ о принятии наследства также может быть зарегистрирован в земельном реестре без проблем.

По прошествии времени наследники забывают о том, что на момент принятия наследства ими подписано заявление об освобождении от налога, которое было нотариально заверено, и потом появляется перспектива продажи имущества по очень выгодной цене (такое случалось часто в золотые времена, задолго до начала кризиса).

Затем наследники решают продать, и, следовательно, покупатель
приобретает имущество и соглашается заплатить высокую цену. Не исключена даже возможность, что банк  финансирует операцию с гарантией того, что объект,  который приобретает покупатель, теоретически свободен от обременений. Но это не совсем верно:  есть обязанности в отношении имущества, которые зафиксированы в регистрации собственности,  но о которых никто не думает (ни покупатель, который приобретает, ни нотариус, который заверяет сделку, ни банк, который рискует своими деньгами). Налоговые государственные органы имеют право на пересмотр налоговых деклараций о доходах, которые были поданы в каждой передаче собственности, и, если они не согласны с исчисленным и оплаченным налогом в момент получения, то может в одностороннем порядке сделать новый  расчёт налога на прибыль, обладая гарантией, что объект недвижимости в любом случае обременен для покрытия потенциальных обязательств перед налоговыми органами, независимо от того, кто в настоящее время является владельцем.

Это бы означало в случае, который мы привели в пример, что  налоговые органы могли бы преподнести  покупателю неприятный сюрприз, если бы выяснилось, что условия для освобождения от налогов  в момент приобретения имущества по наследству не были выполнены: так недвижимость, которая была приобретена по наследству, используя налоговый вычет, теперь должна предстать перед ответственностью, с которой нынешний владелец не имеет ничего общего. И налог, который начисляется налоговыми органами в одностороннем порядке для оплаты детьми  или  супругом умершего,  бывшего собственника имущества, может представлять высокий процент от ее стоимости.

Поэтому мы всегда рекомендуем не подписывать какой-либо контракт или предварительный договор купли-продажи без предварительной проверки адвокатом проблем, которые могут возникнуть в каждом конкретном случае. Этот случай лишь один пример из многих неприятностей, подстерегающих покупателей  в момент подписания контракта без осмотрительности. Однако существует немало других случаев, которые включают в себя  большой риск. Налоговые органы в настоящее время  нуждаются в ресурсах в связи с кризисом и имеют в своем распоряжении большое количество бездействующих чиновников, которые в настоящее время занимаются проверками всех видов юридических сделок, заключенных в течение последних четырех лет (наследование, купля-продажа,  пожертвования и так далее), ищут повод  для того, чтобы иметь возможность представить расчет дополнительных налогов, которые еще не предписаны, и требовать  дополнительные соответствующие суммы.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Европейские налоговые органы укрепляют своё партнёрство

На протяжении многих лет, из нашего офиса мы наблюдали,как испанская налоговая служба улучшала свои каналы сотрудничества с другими европейскими налоговыми  агентствами вплоть до того, что теперь они обмениваются всеми видами информации о своих соответствующих налогоплательщиках.

До настоящего времени сотрудничество ограничивалось преследованием недвижимого имущества, учтённого в кадастре в Испании на имя налогоплательщиков других стран, которые имели долги, причитающиеся  соответствующей государственной казне в стадии исполнения. Испанская Налоговая служба играла роль управляющего делами по  взысканию задолженности, которая оставалась невыплаченной  налогоплательщиком  за рубежом в соответствующую государственную казну,  посредством иска против владельцев недвижимости в Испании, будучи резидентами или нет.

Теперь сотрудничество между  налоговыми учреждениями идет дальше и развивается в рамках показателей управления или контроля, которые инициированы на основе данных, предоставляемых иностранными налоговыми органами.

Наиболее распространённый  случай – это иностранные пенсионеры, живущие в Испании, с рентами,  освобождёнными от налога, но с обязательством декларирования их под влиянием прогрессивности налога на доходы физических лиц. Соглашение об исключении двойного налогообложения между Испанией и  другими странами  освобождает от уплаты налога на доходы физических лиц в государстве проживания  пенсий, выплачиваемых за счёт государственных фондов другого государства. Исходя из этой предпосылки, иностранные пенсионеры, проживающие в Испании, считают  ненужным соблюдать обязанность предоставления ежегодной декларации на доходы физических лиц.

Тем не менее, многие из этих пенсионеров получают доходы от сдачи в  аренду недвижимости, или банковские проценты, которые должны быть объявлены в испанские налоговые органы. Кроме того, большинство дополняют свои доходы, выплачиваемые из фондов, созданных государством с другими  пенсиями, выплачиваемыми из  частных фондов, которые, как правило, значительно выше суммы, которые не  считаются освобожденными,  и поэтому должны быть объявлены и подлежат налогообложению в Испании, как государстве пребывания.

Ввиду прогрессивности налога на доходы физических лиц, к этим другим частным  рентам необходимо применять процентное соотношение, которое бы соответствовало общему доходу, полученному резидентом в Испании, суммируя доходы, освобожденные и не освобождённые от уплаты налогов. В результате этого окончательная сумма выплачиваемого налога в фискальные органы может быть значительно выше.

В эти  трудные времена испанское государство прибегает к тому, чтобы претендовать на разницу между суммами выплаченными  и теми, которые следует платить. Также оно требует от респондентов  исполнения своих официальных  обязанностей. И всё это благодаря ценному сотрудничеству, которое оно получает от иностранных фискальных органов,  которые в свое время извлекли пользу из преследования недвижимостей в Испании на имя своих соотечественников.

Карлос Прието Сид – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Жители Испании обязаны декларировать свои зарубежные активы

Королевский указ 1558/2012 от 15 ноября вводит новые требования отчетности для налогоплательщиков,проживающих в Испании: они должны декларировать в органы государственной налоговой службы Испании свои права и  имущество за рубежом, как недвижимое, так и банковские счета, акции, облигации и страховки, депонированные или управляемые за границей.

Это заявление должно делаться исключительно телематическим путём через Интернет, передавая соответствующее заявление с электронной подписью, произведенной при выборе сертификата, заблаговременно установленного в браузере с этой целью. Срок подачи заявления – с 1 января по 31 марта года, следующего за тем, к которому относится эта информация, которую нужно представить, хотя подача декларации 2012 будет проходить в течение марта и апреля 2013.

Информация, подлежащая представлению в налоговые органы о состоянии счетов в финансовых учреждениях, расположенных за рубежом, включают в себя следующие пункты:
1. Название компании или полное наименование банка или сбербанка  и место  расположения
2. Полная идентификация счетов
3. Дата открытия или отмены, или, в соответствующих случаях, дату выдачи  и отзыва разрешений, что приводит к возникновению обязательства ответчика,  и, как это логично,
4.сальдо на счетах  по состоянию на 31 декабря и среднего сальдо за последний квартал года.

Во всяком случае, никто не обязан сообщать о состоянии счета, когда окончательное сальдо на 31 декабря не будет превышать, в общей сумме, 50.000 евро. Представление декларации в последующие годы будет обязательно только в том случае, когда любое из совместных сальдо (точно на 31 декабря и середину соответствующей последней четверти года) испытало увеличение, превышающее 20.000 евро, чем сальдо, представленное в последней декларации.

Аналогичное положение устанавливается в случае, если иностранными активами являются ценные бумаги, акции, паевые инвестиционные фонды, страхование жизни или инвалидности и временные или пожизненные ренты.

В отношении имущества, находящегося за границей, информационное заявление  будет содержать следующие данные:
а) Идентификация объекта недвижимости со спецификацией, краткой, его типология, как это определено соответствующим приказом министерства.
б) Месторасположение недвижимости: страна или территория, на которой она расположена: город, улица и номер.
в) дату приобретения.
г) стоимость приобретения.
В случае контрактов тайм-шера или пользования по очереди и прав  узуфрукта следует также указать стоимость имущества на 31 декабря. Количественные пределы ответственности такие же, как и в предыдущих случаях.

Эта обязанность объявления активов сопровождается тесным сотрудничеством и взаимной помощи между налоговыми органами,  о котором мы будем говорить в следующей статье.

КАРЛОС ПРИЕТО СИД — Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Покупка недвижимости в Испании может предполагать получение вида на жительство иностранцами, не являющимися гражданами ЕС

Это заявление правительства Испании в середине ноября было широко освещено в средствах массовой информации. Эта мера находится в стадии изучения и…
Намерение правительства заключается в том, чтобы дать новый аргумент для потенциальных покупателей недвижимости в Испании, особенно  таких развивающихся стран как Россия или Китай. Для продавцов недвижимого имущества в Испании, которые на протяжении нескольких лет видят, что земля и дома, которые они предлагают, не находят покупателей, несмотря на то, что цены продаж постоянно снижаются, может стать новой возможностью.

В любом случае, перед покупкой или продажей недвижимости в Испании  или подписании предварительного договора купли- продажи имущества, важно иметь в виду, что без необходимых гарантий эта подпись может представлять собой значительный риск. Стоимость консультации юриста очень мала по сравнению с существенными расходами, вытекающими из возможных судебных разбирательств, связанных с правовым спором. Однако правовые споры легко избежать, если вы получаете правильный совет заранее.  Услуги адвоката при передаче прав на недвижимое имущество могут включать в себя следующее:

• Предварительные исследования:
–  В Отделе регистрации прав на собственность: описание имущества, залоги, сборы и платежи
–  В Земельном  Кадастре: собственность, описание и фискальная стоимость
– В Налоговом отделе:  неоплаченные долги
– В  Муниципалитете:  местное регулирование, законность строительства
– В случае, когда  собственность является в кондоминиуме: долги за содержание кондоминиума, непредвиденные дополнительные  расходы
– Условия строительства: правильные показания эксперта
– Стоимость недвижимости: надлежащая оценка эксперта

•  Регулирование положения собственности в Отделе регистрации прав на собственность, в Кадастре и в Министерстве финансов

•  Анализ финансовых и налоговых аспектов сделки

•  Включение компании

•  Регистрация в Налоговом отделе ( физическое лицо или компания)

•  Содействие в получении ипотечного финансирования

•  Подготовка и легализация документов:
– Подготовка доверенности
– Помощь в получении апостиля
– Помощь в получении переводов (присяжных)

• Подготовка/ проверка/ переговоры по частным контрактам ( продажа, заключение контракта, опцион на покупку, услуги и т.д.):
– Подготовка и ведение переговоров
– Ревизия
– Поддержка клиента при подписании контракта или подписании его по  доверенности от имени клиента.

• Подготовка /проверка официальных документов ( покупка, ипотека, принятие наследства, включение, декларация о новом объекте и т.д.) в сотрудничестве с нотариусом:
– Подготовка и рассмотрение документов, необходимых для исполнения титулов
– Подготовка  черновика и проверка содержания написанного, подготовленного нотариусом согласно этого проекта.
– Поддержка клиента при подписании контракта или подписание его по доверенности от имени клиента

•  Оценка и оплата налогов

•   Регистрация в Реестре собственности и в Кадастре

•  Изменение контракта на электроэнергию, воду, газ и телефонные услуги

• Поддержка клиента в его связях с профессионалами, участвующими в сделке с недвижимостью:
Покупатель/Продавец – Агент по недвижимости – Застройщики – Архитектор и прораб строительства – Нотариус – Эксперт по оценке недвижимости – Эксперт в строительстве – Сбербанк – Страхование-
Администратор здания или жилого комплекса кондоминиума  – Налоговые органы –  Муниципалитет и другие Государственные управления.

Карлос Прието Сид – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке (2011)
Читайте эту статью на немецком языке (2011)

Если я сдаю в аренду мой дом в Испании, какие налоги должен платить?

Большинство туристов, которые посещают Испанию, снимают дом или  апартаменты для использования на время отпуска. Если мы являемся владельцами недвижимости в Испании и хотим сдать её в аренду на сезон другим лицам, мы должны знать, какие налоги мы обязаны платить в  испанские органы налоговой службы.

Наиболее распространённой ситуацией является сдача в аренду жилья  на время отпуска, как правило, максимум на 3 месяца. В этом случае, доходы от сдачи в аренду этого жилья будут всегда считаться доходами с недвижимого капитала и должны  быть включены в ежегодную декларацию о доходах на прибыль физических лиц. Расходы, необходимые для содержания жилья, сдаваемого на время отпуска, а также для продвижения его на туристическом рынке, будут вычтены из этой декларации о доходах, но только в том случае, если они производятся в период времени, в котором квартира сдана в аренду третьим лицам. Однако не следует забывать о том, что даже в периоды, когда она не сдана в наём, курортная недвижимость генерирует доходы,  которые должны быть объявлены владельцем в ежегодной налоговой декларации физических лиц в соответствии с правилами налога на прибыль. Это потому, что испанские фискальные законы рассматривают в качестве прибыли от собственности простое обладание недвижимостью, которое не является официальной резиденцией, даже если она  не сдаётся в аренду. Этот фиктивный доход представляет собой количество, полученное в результате применения небольшого процента от кадастровой стоимости здания, стоимости, которую органы управления финансами устанавливают согласно определённым правилам оценки ( муниципальный налог – Impuesto sobre  Bienes Inmuebles, IBI ). В период,  когда недвижимость не  сдаётся в аренду,  вычет какого-либо расхода не является возможным.

Представление ежегодного отчёта о подоходном налоге физических лиц в Налоговую Службу является обязательным для всех владельцев недвижимости в Испании, если это жильё не считается официально постоянным местом проживания. Это означает, что все владельцы курортной недвижимости в Испании, будь то резидент или нет, обязаны представлять ежегодно эту декларацию. Многие  иностранные владельцы не осознают этого обязательства.

Несмотря на всё это, сдача в аренду курортной недвижимости может считаться действительно экономической деятельностью и должна быть объявленной как таковой в налоговой декларации физических лиц при следующих случаях:

а) Чтобы в развитии деятельности считалось помещением, предназначенным исключительно для того, чтобы управлять деятельностью аренды на время курортного сезона.

б) Чтобы для развития этой деятельности был нанят человек на полный рабочий день.

Всё, о чём мы говорили, касается налога на ренту физических лиц. Относительно налога на добавленную стоимость, общее правило состоит в том, что аренда жилья для проведения отпуска будет считаться свободной от налога всякий раз, когда арендатор не обязан  предоставлять какие-либо услуги гостиничной индустрии, такие как внутренняя уборка помещения, смена постельного белья и полотенец как минимум один раз в неделю. Тем не менее,  необходимо довести до сведения, что, хотя мы и сдаём в аренду жильё только на одну неделю, закон не считает дополнительными услугами, свойственными гостиничной индустрии, услуги, связанные с внутренней уборкой помещения, сменой постельного белья при въезде и выезде (заселении и выселении), уборкой помещений общего пользования и службой технической помощи, возможного ремонта водопровода, электричества, стекла, жалюзи, замков и электроприборов.

КАРЛОС ПРИЕТО СИД – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Роль адвоката в продаже имущества

В славные годы  (пузыря на рынке недвижимости), когда всё покупалось, мы, адвокаты, играли ключевую роль в консультировании покупателей при  приобретении собственности со всеми гарантиями. Теперь,когда  всё продаётся, наша роль по-прежнему остается решающей для избежания  срыва сделки  по юридическим причинам.

Не часто в своей жизни обычный человек принимает решение о покупке или продаже имущества. Тем не менее, не думаю, что в обществе есть понимание того, что прежде чем  принять  это фундаментальное решение, целесеобразнее  было бы проконсультироваться с адвокатом. Более того,  общее заблуждение состоит в том, что к адвокату надо обращаться только для решения проблем, и не, как это должно быть,  для их предотвращения. По этой причине мы часто сталкиваемся с тем, что клиенты приходят к нам в адвокатскую контору после того, как уже подписали контракт, полагая,  что мы по мановению волшебной палочки сможем  решить эту проблемную ситуацию, которая никогда бы не возникла, если бы  они проконсультировались с нами вовремя.

Из всех специалистов, участвующих в создании договора купли- продажи имущества, адвокат – единственный, кто может дать совет с уверенностью, это его единственная функция, и за это ему платят, абсолютно независимо от того, состоится ли сделка или нет.  Совершенно определенно, что это единственный специалист, который может спокойно сообщить клиенту: не подписывайте! Именно поэтому считаться с его поддержкой при осуществлении сделки купли -продажи  очень важно, и чем скорее к нему придут, тем лучше.

На рынке недвижимости коммерческие посредники обычно избегают участия адвокатов, полагая, что это  увеличивает расходы сделки и, следовательно, снижает их возможности для маневра. Но реальность доказывает обратное: затраты на наше вмешательство очень выгодны, мы можем привести множество примеров проведения сделок купли-продажи недвижимости, которые потерпели бы неудачу, если  бы не немедленное вмешательство квалифицированных адвокатов. Наиболее распространёнными проблемами, которые мы решаем, являются:

  • проблемы, касающиеся применимого права к режимам собственности супругов.
  • юридическое оформление принятия наследства
  • объекты недвижимости в ожидании декларации нового строительства
  • проблемы, связанные с налоговой политикой и контролем за отмыванием ( легализацией) капитала, характерные для продавцов и покупателей, не являющихся резидентами
  • специальные полномочия, необходимые для оформления операции…

Но диапазон  возможностей огромен, и каждый из этих вопросов может нанести вред сделке продажи, вплоть до того, что  сделать её невозможной,  особенно в настоящее время: отсутствия покупателей и  избытка предложений  продукта жилья на рынке. Кроме того, опыт в международных операциях с покупателями или продавцами, которые не являются резидентами на данный момент, является важным, так как рынок  жилья предлагает свои акции, главным образом, для потенциальных иностранных покупателей стран, расширяющих свои возможности и интерес к покупке недвижимости в Испании , таких как Россия, Швейцария, Индия, Китай и др.

При провале сделки с недвижимостью   брокеры теряют  фактически затраченное время, самоотдачу, которые им никто не компенсирует. И зачастую причинами неудач являются некоторые правовые вопросы, которые бы только адвокат, специалист в этой области, мог предвидеть заблаговременно и обеспечить возможные варианты решения, чтобы избежать потери покупателя. Или же, если не представляется возможным  ни одно из предлагаемых решений, вовремя отказаться от операции, прежде чем понести дальнейшие лишние затраты. Работа  с агентами по недвижимости или другими посредниками на рынке жилья –  это один из наиболее важных путей в бизнесе, и взаимодействия, которые он порождает, очень полезны для обеих сторон: как для юристов, участвующих в этом деле, так и для агентств, но всегда на благо общего клиента, того, который может купить и продать с гарантиями и созреть в своем решении , имея всю необходимую информацию.

Карлос Прието Сид – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке